物件を探すとき、条件を絞り込む画面で「2階以上」にチェックを入れている方は多いと思います。防犯が心配、虫が出そう、そのイメージは痛いほどわかります。
ただ、一律に1階を除外するのは、もったいない判断かもしれません。
私は不動産会社の店長として20年以上、数千件の入退去に関わってきました。現場の視点から言えば、1階物件には「知っておけば避けられるリスク」と「上階では得られないメリット」の両方があります。この記事では、その両方を正直にお伝えします。
この記事でわかること
- 防犯・虫・湿気、1階の不安を現場視点で整理する
- 専用庭付き物件で知っておくべき注意点
- 「当たりの1階」を見分けるための確認ポイント
- 1階が特に向いているライフスタイルとは
1階のリスク——現場から見た本当のところ
防犯はオートロックより「音と光」が効く
「オートロック付きだから、防犯カメラがあるから、1階でも安心ですね」という説明をする担当者がいますが、これは現場を知らない話です。
オートロックは共用エントランスへの不正侵入を防ぐ設備であり、専用庭への侵入には関係ありません。防犯カメラも、居住者に対するプライバシーの観点から専用庭に向けて設置されることはまずありません。つまり専用庭は、マンション全体の防犯システムの中でも死角になりやすい場所です。
高い柵があれば安心と思われがちですが、一度侵入された後は外からの視線を遮る隠れ場所にもなります。
実際に効果があるのは「防犯砂利」と「センサーライト」の組み合わせです。侵入者が最も嫌がるのは、後から映像を確認される防犯カメラよりも、その場で音と光で存在を知らせる仕組みです。入居後に自費で設置することを検討してください。
管理会社に事前相談した上で設置すれば、退去時の原状回復のルールも明確になります。
虫とカビの本当の原因は換気不足
1階は上階より湿気が溜まりやすいのは事実です。ただ、現場でカビや虫の問題が起きているケースを見ると、構造的な問題よりも「住み方」に原因があることがほとんどです。
防犯を気にするあまり、一日中窓を閉め切って換気をしない生活が続くと、壁紙やクローゼットにカビが発生します。虫についても「地面に近いから」という単純な話だけではなく、排水口や下水との隙間から侵入するルートへの対策も必要です。
1階だから仕方ない、という問題の多くは、正しい換気習慣とこまめな掃除で解消できます。
知らないと困る「汚水点検口」の話
1階の専用庭やベランダの隅に、直径20cmほどの小さな蓋が設置されていることがあります。「汚水点検口」と呼ばれるものです。
これはマンション全体の排水管にトラブルが起きたときや、定期的な高圧洗浄の際に作業員が使う点検口です。見落としがちですが、重いプランターなどで塞いでしまうと点検ができなくなり、最悪の場合は室内への汚水逆流という事態を招きます。
内見時に専用庭の隅まで確認して、蓋の上には何も置かないようにしましょう。
専用庭付き物件——知っておくべきルール
専用庭は「共用部」だという認識を持つ
賃貸物件の専用庭は、自分だけが使える権利（専用使用権）が認められた共用部分です。マイホームの庭とは法的な位置づけがそもそも異なります。
この認識がないまま入居すると、退去時に思わぬ費用を請求されたり、管理上のトラブルに発展したりすることがあります。
雑草の放置は退去時に請求される
専用庭の日常的な管理は入居者の義務です。契約書や使用細則にも明記されているケースがほとんどです。
草むしりをせずに荒れ放題のまま退去した場合、除草費用や土壌回復費用が入居者負担として請求されることがあります。「庭の手入れをする時間がない」という方は、最初から専用庭付きを選ばない方が無難です。
なお、退去時の除草については、国土交通省のガイドラインでも明記されていますので、言い逃れはできません。くれぐれも立つ鳥跡を濁さず、綺麗に状態で退室するようにしてください。
業者の立ち入りを受け入れる必要がある
マンション共用部の樹木剪定や排水管清掃の際、作業員が専用庭を通過・立ち入ることがあります。これは入居者が拒否できる性質のものではなく、共同生活における受忍義務の範囲に含まれます。
完全なプライベート空間として使いたいと考えている方は、この点を理解した上で判断してください。
店長の独り言
「専用庭に立ち入って作業するケースは、意外と頻繁にあります。
植栽の剪定は定期的に行わないと隣地へ越境してクレームになることもあり、管理会社としても必要な対応です。『自分の庭に勝手に入ってきた』とトラブルになることがありますが、これは賃貸の専用庭の性質を事前に理解していれば防げる話です。
もちろん、実務的には事前にご連絡しますので、いきなり専用庭に立ち入ることはありません。ご安心ください。」
「当たりの1階」を見分ける確認ポイント
足音のストレスから解放される
1階の最大のメリットは、下の階への騒音を気にしなくていいことです。
子どもが室内を走り回っても、深夜に椅子を引きずっても、下の階への配慮がほぼ不要です。足音トラブルで精神的に消耗して引っ越しを余儀なくされる入居者は現場でも少なくありません。その心理的な負担がなくなるだけで、生活の質は大きく変わります。
子どもがいる家庭・在宅ワーカー・夜型の生活をしている方には、1階の価値は特に高くなります。
その意味では、1階が駐車場になっている2階部分も同様の効果が得られるでしょう。
専用庭に「散水栓（蛇口）」があるか確認する
専用庭付きの物件を検討するなら、庭に専用の蛇口があるかどうかを内見時に確認してください。
蛇口がないと、キッチンから長いホースを引っ張らなければならず、ガーデニング・子どもプール・掃除のたびに手間がかかります。蛇口一つあるかないかで、庭の使い勝手は大きく変わります。
注文住宅では玄関側と庭側の両方に散水栓を設けるのが標準になっています。それだけ庭と蛇口の関係は重要なのに、賃貸の内見時に確認する人は少ないもの。蛇口の後付けはほぼ不可能ですので、重要なチェックポイントと言えそうです。
雨の日に現地を確認する
傾斜地や盛り土の上に建つ物件では、排水の状況を必ず確認してください。晴れた日の内見だけでは絶対にわかりません。
排水桝が不十分な物件は、大雨のたびに専用庭がプールのように水浸しになることがあります。こうなると管理会社に相談しても根本的な解決は難しく、ストレスを抱えたまま住み続けることになります。
強い雨が降った日にあえて現地を見に行く。たったこれだけで、後悔のない判断ができます。ちょっとひと手間、かけてみてください。もしもそれが無理そうであれば、管理会社へそういった履歴がないか、確認をしておくのがよいでしょう。
内見時に周辺の建物の高さを確認する
1階は日当たりが悪いイメージがありますが、隣の建物との距離や向きによっては十分な日照が確保できる物件もあります。逆に2階でも隣接建物の影で暗い部屋は存在します。
階数だけで判断せず、実際の日当たりを確認することが重要ですので、やはり何度か足を運ぶのがよいでしょう。
1階が向いているのはこういう人
1階はすべての人に向いているわけではありません。向いている方の条件を整理します。
小さい子どもがいる家庭では、足音トラブルへの不安が常につきまとう上階より、1階の方がストレスなく生活できます。ペットを飼っている方も同様です。
荷物の多い方・重い物をよく運ぶ方にとって、エレベーターや階段の移動がない1階は日々の生活を楽にします。
専用庭でガーデニングや家庭菜園をしたい方には、上階ではできない生活の楽しみ方が1階にはあります。
一方で、防犯の不安が拭えない一人暮らしの女性や、日当たりを重視する方、管理の手間を避けたい方には、向いていないケースもあります。自分のライフスタイルと照らし合わせて判断してください。
なお「1階だから家賃が安いはず」という期待については、物件によって差があります。立地や築年数・専用庭の有無によっては、上階との差がほとんどない物件もあります。内見前に相場を確認しておくことをおすすめします。
もっと言えば、1階専用庭と駐車場が合体しているようなマンションも存在しています。1階だから安い、と高をくくっていると、結果的に家賃が高くなるということもあるため、実際の現地状況を踏まえて判断してください。
まとめ：1階は「一律にやめとけ」ではなく「正しく選べ」
1階物件のリスクは、適切な知識があれば多くがコントロールできます。防犯砂利とセンサーライト、正しい換気習慣、汚水点検口の把握——これらを知っているかどうかで、入居後の生活は大きく変わります。
専用庭は共用部であるという認識を持ち、雑草管理・業者立ち入りを受け入れる準備がある方にとって、専用庭付き1階は上階にはない暮らしを提供してくれます。
「当たりの1階」を見つけるために確認すべきことは3つです。散水栓があるか、雨の日の排水状況はどうか、汚水点検口の位置を把握しているか。この3点を内見時に確認するだけで、選択の精度が大きく上がります。
「1階はやめとけ」という言葉は、正確には「何も知らずに選ぶのはやめとけ」という意味に近いと私は思っています。正しく選べば、上階では得られない生活の選択肢が1階にはあります。
物件選びの詳細なチェックポイントはこちらもご覧ください。 → 賃貸の内見チェックリスト｜現役店長が教える確認すべき32のポイント
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この記事を読み終える頃には、あなたの物件探しにおける選択肢が劇的に広がり、これまで見落としていた最高のコスパ物件に巡り合える確信が持てるはずです。ぜひ最後までお読みください。
1階はなぜ嫌われるのか？
1階物件に対して抱かれているネガティブなイメージは、実は適切な知識さえ持っていれば、十分にコントロール可能な範囲に収まることをご存知でしょうか。
大手メディアの記事を眺めていると「防犯に注意しましょう」「虫対策が不可欠です」といった、当たり障りのない記述ばかりが目につきます。
しかし、現場の第一線で毎日生々しいトラブルを処理している私からすれば、本当のリスクとその回避術はもっと泥臭い場所に隠れているのです。
ここでは、多くの人が漠然と抱いている不安の正体を解き明かしつつ、プロの視点から見た現実的な防衛策について詳しく紐解いていきたいと思います。
防犯：オートロックよりも「自前の砂利」が最強な理由
「オートロック付きで防犯カメラがあるマンションだから1階でも安心です」という営業マンの言葉を鵜呑みにするのは、現場を知らない人の非常に危うい幻想だと言わざるを得ません。
そもそも、オートロックがあるからといって、第三者の侵入を完全に防止できるわけはありません。また、専用庭に向けて防犯カメラが設置されることは、住人のプライバシー侵害に直結するため、現実的にはまずあり得ないからです。
つまり、専用庭はマンション全体の防犯システムにおける「巨大な死角」になりやすい場所だと認識すべきです。一見すると安心材料に見える高い柵も、一度乗り越えられてしまえば、外からの視線を遮る「犯人の隠れ蓑」へと一瞬で様変わりしてしまいます。
そこで、既設の設備を過信しすぎることなく、入居後に自費で「防犯砂利」を敷く、あるいは「センサーライト」を設置することを検討してください。侵入者が最も嫌がるのは、後から記録を確認される防犯カメラではなく、その場で周囲に異常を知らせる「不意の大きな音」と「強い光」による心理的な威嚇なのです。
虫と湿気：犯人は「1階」ではなく「換気不足」
1階は上階に比べて湿気が溜まりやすいという話は物理的な事実ですが、実はそれ以上に「住み方」の影響を強く受けているケースが非常に目立ちます。
つまり、防犯を気にするあまり、一日中窓を閉め切り、換気扇も回さない状態で生活を続けることで、壁紙やクローゼットの奥にカビを発生させてしまうパターンが圧倒的に多いのです。これは1階特有の構造欠陥というよりも、空気の滞留を許してしまった結果として生じる現象だと言えるでしょう。
また、虫に関しても「地面に近いから入ってくる」という単純な理由だけではなく、下水や排水口の隙間から侵入してくるルートについても警戒が必要です。
排水の罠：足元の「小さな蓋」を舐めてはいけない
1階の専用庭やベランダの隅に、直径20cmほどの「汚水点検口」と呼ばれる小さな蓋が設置されていることがあります。これがある物件は、マンション全体の排水管にトラブルが起きたときや、定期的なビルメンテナンス作業において、作業員が庭に立ち入って高圧洗浄を行う「点検場所」になることを覚えておきましょう。
「ただの飾り蓋だろう」と考えて重いプランターなどで塞いでしまうと、いざという時の点検が大幅に遅れることになります。結果として室内への汚水逆流といった大惨事を招き、管理会社との間で不必要な損害賠償トラブルに発展する恐れがあるため、注意しておきましょう。
「専用庭」で注意しておきたいポイント
「自分だけの庭がある暮らし」は非常に魅力的な響きを持ちますが、賃貸物件における専用庭は、あくまで「専用使用権」が認められているだけの「共用部分」であることを忘れてはいけません。
ここを自分勝手なプライベート空間だと勘違いしてしまうと、退去時に思わぬ修繕費用を請求されたり、維持管理を巡って近隣住民やオーナーと対立したりするリスクを抱えることになります。
ここでは、管理会社の視点から見た「専用庭に潜む負債としての側面」と、それを回避するための賢い専用庭の利用方法について、私の経験に基づいたリアルな視点でお伝えします。
雑草の放置は「退去時の請求対象」になる現実
専用庭の日常的な維持管理は、入居者の義務として契約書や使用細則に定められているケースがほとんどです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方に照らしても、庭の雑草を放置して荒れ放題のまま退去した場合、その除草費用や土壌の回復費用は入居者負担として請求される可能性があります。
専用庭付きがある物件を借りるときは、定期的に草むしりをする手間を惜しまない、あるいは雑草が生えにくい対策を講じる必要があることを覚えておいてください。
管理会社や業者による「立ち入り」の受諾義務
マンションの共用部にある樹木の剪定作業や、定期的な排水管の清掃の際、業者や管理会社が専用庭を通過したり立ち入ったりする必要が生じることがあります。
「お金を払って借りている場所だから他人は入れたくない」と拒否し続けることは現実的に難しく、むしろ共同生活を営む上での受忍義務を含んでいると考えられます。
プライバシーが完全に遮断された場所ではないという性質を正しく理解しておかないと、入居後に予期せぬストレスを感じることになってしまうでしょう。
店長の独り言
「実際に、専用庭に入室させていただき、作業をするケースは少なくありません。特に、上述した植栽剪定などは定期的に行わないと隣地への植栽越境となり、あらぬクレームを招くことになりかねません。」
現役店長が教える「当たりの1階」を見分けるキラーポイント
私が大切なお客様に対して「この1階物件は本当におすすめです」と太鼓判を押すときには、長年の経験に基づいた明確なチェックポイントが存在しています。
それは単に「周辺相場よりも家賃が少し安い」といった表面的な数字の比較ではなく、住み始めてからの生活の質がどれだけ高く維持できるかという、実務的な目線に裏打ちされたものです。
プロが現地案内で密かにどこに注目し、どのような基準で物件の良し悪しを判断しているのか、その「目利きの極意」をここで解説します。
「足音」というストレスからの解放
1階物件が持つ最大のポテンシャルは、賃料の安さよりも「下の階への騒音を気にする必要がないこと」に尽きると私は確信しています。
特にお子様がいらっしゃるご家庭にとって、室内を走り回る子供の足音を制限せずに済む心理的な解放感は、何物にも代えがたい大きなメリットとなるでしょう。
賃貸生活において足音トラブルで精神的に追い詰められ、引っ越しを余儀なくされる人は少なくありません。この安心感を手に入れるためだけに1階を選ぶ価値は十分にあると言えます。
庭に「専用の蛇口」があるかを確認しよう
専用庭付きの物件を検討するなら、その庭の壁や地面に「専用の散水栓（蛇口）」が設置されているかどうかを必ずチェックしてください。これがあるかないかで、1階生活における利便性と楽しさは数倍変わってくると言っても過言ではありません。
夏場に子供をビニールプールで遊ばせたり、本格的なガーデニングや家庭菜園に挑戦したりするとき、キッチンの蛇口から長いホースを延々と引く手間がないだけで、生活の質は劇的に向上するはずです。
せっかくの専用庭ですから、便利に快適に使いたいですよね。そのポテンシャルを最大限に引き出すのが、この「蛇口」なのです。
店長の独り言
「実際に注文住宅の設計・建築の現場では、ほぼ必ずと言っていいほど玄関側と庭側の両方に散水栓（蛇口）を設置します。もはやオーダーがあるから、ではなく、基本設備として組み込まれているのが現状です。
それだけ、庭と蛇口の関係性は密接だと言うことができるでしょう。」
「雨の日」に庭を見に行く勇気を持とう
傾斜地や盛り土の上に建つ物件において最も警戒すべきは、日当たりの良し悪しよりも「雨水の溜まりやすさ」という深刻な問題です。
表面の土が綺麗でも、排水桝の設置が不十分な「ハズレ」の物件を引いてしまうと、大雨が降るたびに専用庭が池のような状態になってしまいます。このような物件を選んでしまうと、管理会社に相談しても「土を少し入れ替える」程度の応急処置で濁されるのが関の山です。
一度でも強い雨が降った日にあえて現地を訪れ、自分の目で水はけの状態を確認することこそが、実務上最強の防衛策となります。
まとめ：1階や専用庭の賃貸物件は「戦略的」に選ぼう
ここまで詳しく解説してきた通り、1階物件はすべての人にとっての正解ではありませんが、特定のライフスタイルを持つ方にとっては、これ以上ない「最高に賢い選択」になり得ます。防犯や虫といった、世の中に溢れるデメリットの情報ばかりに目を向けて思考停止するのではなく、1階だからこそ享受できる「自由」と「圧倒的なコストパフォーマンス」を天秤にかけてみてください。
- 子供に家の中でのびのびと過ごさせてあげたい
- 専用庭を使い倒して、趣味やQOLを最大化したい
- 朝の忙しい時間に、階段やエレベーターの待ち時間をゼロにしたい
もしあなたの中にこのような明確な目的があるのなら、今すぐポータルサイトの「2階以上」のチェックを外し、現場へ足を運んで「蛇口」と「砂利」の状態を確かめてみましょう。そこには、上階の部屋では決して手に入らない、あなただけの豊かな暮らしがきっと待っているはずです。
この記事を書いた人：不動産会社店長
業界歴20年以上の現役店長。現場の第一線で培った知見を活かし、大手不動産メディアにて累計50本以上の専門記事を執筆中。 業界の表も裏も知り尽くした「不動産のプロ」として、不動産会社の不都合な真実を伝えます。
不動産・建築の専門家として、以下の大手メディアにて2026年現在も継続的に執筆・監修を行っています。
- 東急リバブル（LIVABLE タイムズ）：法人・投資家向けのCRE戦略や空き家対策記事を20本以上寄稿
- ハウスコム（暮らしエイト）：宅建士の視点から賃貸トラブル解決法を30本以上執筆
- CHINTAI（CHINTAI情報局）：現場を知る店長としてお悩み解決記事を連載中