賃貸管理会社の職種と仕事内容｜転職前に知っておきたい「賃貸管理のプロ」になれる会社の見極め方

賃貸管理会社への転職を検討しているあなたへ。求人票の「賃貸管理・PM（プロパティマネジメント）」という言葉に紐づいている「オーナー様の資産運用のお手伝い」という言葉を見かけたことはありませんか？

その言葉、あまり信じない方がいいかもしれません。なぜなら、同じ賃貸管理やPMでも、会社の組織構造によって「不動産価値を創出するプロ」にも「あらゆる汚れ仕事を押し付けられる何でも屋」にもなるからです。そして、この差を決めるのは、あなたの能力ややる気ではなく、会社の「構造」そのものです。

そこで、この記事では、不動産の現場を20年以上経験したプロが、賃貸管理業における職種別の仕事内容のリアルと、転職前に必ず確認すべき会社の見極め方を忖度なしで解説します。読み終える頃には、面接でどの質問をぶつければ「プロとして成長が見込める会社」と「使い捨ての何でも屋になる会社」を正確に見極められるようになります。ただの何でも屋ではなく、一生モノの信頼を築く「賃貸管理・PMのプロ」として歩み出すためのバイブルにしてください。

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賃貸管理会社の仕事内容とは｜求人票に書かれない「3つの管理」の実態

賃貸管理の仕事は「3つの管理」で成り立っていますが、その3つが誰にどう分配されているかが、あなたのキャリアの明暗を分けます。

まずは賃貸管理業務の全体像を整理します。ここがズレていると、入社後に「こんなはずじゃなかった」と後悔することになりますので、よく理解しておくことが重要です。

【賃貸管理業の教科書的な定義】オーナー（資産）・入居者（人）・建物（モノ）の3軸を管理するのが賃貸管理業の基礎

賃貸管理会社の仕事は、大きく三つの軸で構成されています。

一つ目はオーナー管理（資産の管理）です。家主の代わりに賃料収入を最大化し、資産価値を長期的に守る役割です。空室対策・賃料設定・修繕計画の提案など、いわば「家主の経営参謀」として機能することを生業とするものです。

二つ目は入居者管理（人の管理）です。入居審査・契約手続き・クレーム対応・退去精算まで、入居者のライフサイクル全体に関わります。人と直接向き合う業務であるため、コミュニケーション能力と問題解決力が問われます。

三つ目は建物管理（モノの管理）です。日常的な清掃・設備点検・原状回復工事から、大規模修繕の計画・発注まで、建物そのものの維持と価値向上を担います。専門的な知識と業者との信頼関係が不可欠な領域です。

この3軸が、賃貸管理という仕事の全体像です。教科書的に言うと、賃貸管理業は「専門部署がそれぞれを担当し、PMが統括する」という分業体制が理想とされています。

【賃貸管理業の実態】分業されているか、一人のPMに集中しているかで天国と地獄が分かれる

しかし現場の実態は、まったくこれらの理想と異なるケースが少なくありません。

組織の分業が機能していない会社では、この3軸すべてが「PM」という肩書きの一人に降りかかってきます。家主からの資産相談に応じながら、深夜の入居者からのクレーム電話を受け、翌朝には業者の手配をする。これが「PM」という名のもとに行われている賃貸管理業の暗い現実です。

分業が機能している会社と、そうでない会社。この違いは入社後の働き方だけでなく、あなたが身につけられるスキルの質にも直結します。何でもやらされる環境では、何も深く身につかないまま時間と体力が消耗していきます。

店長の独り言

「PMは本来『経営』の仕事です。家主の資産戦略を共に考え、長期的な価値を創出する。それが賃貸管理・PMという職種の本質のはずです。しかし、組織が未熟な会社や、経営陣が売上を重視するだけの会社では、誰もやりたがらない雑務のゴミ箱として、PMという言葉が都合よく使われます。『PMだから何でもやって当然』という空気が会社に蔓延していたら、それは構造的な問題です。プロになれるか何でも屋で終わるかは、入社前にすでに決まっていると言って過言ではありません。」

賃貸管理会社の職種一覧｜賃貸管理会社の仕事内容を「理想と現実」で徹底解剖

管理会社の職種は、どれも「理想の顔」と「現実の顔」を持っています。転職前に両方を知っておくことが、入社後の後悔を防ぐ唯一の方法です。

職種	表の顔	裏の顔	店長からの一言
PM	資産価値を最大化する賃貸経営のプロ	全方位からの不満と要求を浴びる何でも屋	会社ではなく「あなたに賃貸経営を任したい」と言われるのが本当の報酬
入出金管理	会社の信頼を入出金から支える屋台骨	ミスの矢面には立たない、謝罪はPM任せ	事務のミスでPMが謝罪させられる会社は即辞めた方がいい
BM	建物の寿命を延ばし、劣化を未然に防ぐ防波堤	法定点検であっても、家主にNOと言われることがある	点検を拒否するような家主との付き合いは、会社としてすべきではない
リーシング	市場動向を見極め戦略的に賃貸経営を担うマーケター	契約書作成マシーンとなり、マーケティングの要素は皆無	リーシング担当者が外出しない会社では、PMがその業務を担う
大規模工事	建物の若返りを行い、資産価値を大幅に向上させる手術医	PMが提案した工事のみを行う、売上のコバンザメ化	PMが評価されにくいため、PMのモチベーションは下がる傾向にある

それでは、各職種の実態を詳しく見ていきます。

PM（プロパティマネジメント）——賃貸経営のプロか、使い捨ての何でも屋か

理想のPMは、家主の人生に深く入り込む、賃貸経営の参謀です。

資産の組み換え提案、賃料設定の戦略、修繕計画の立案など、家主の代わりに「不動産経営」を考え、長期的な信頼を積み上げていく。これが賃貸管理・PMという仕事の本来の姿です。そしてこの信頼は、会社ではなく「あなた個人」に付くものです。転職しても「お前が移るなら、管理もそっちに持っていくよ」とオーナーがついてくる。これがPMという仕事の、最高の報酬であり醍醐味です。

しかし現実は、多くの会社では賃貸管理・PMが「全方位クレーム処理係」になっています。

入居者からの騒音クレーム、家主からの空室プレッシャー、業者の工事ミスの後処理など、ほぼすべての不満と雑務がPMという窓口に集まる構造になっている会社が少なくありません。これは個人の能力の問題ではなく、賃貸管理会社の組織設計に問題があるのです。

店長の独り言

「PMという仕事の本当の面白さは、家主の賃貸運営人生のさまざまな決断に立ち会えることです。しかしその面白さを味わえるのは、賃貸管理・PMが戦略を考える余裕を持てる会社だけ。雑務に追われているPMに、プロになる時間と余裕はありません。」

管理事務・経理——会社の金銭的信頼を支える背骨と「怒られ侍」の構造

管理事務（経理）の本来の役割は、会社の金銭的な信頼を支える背骨です。

毎月の家賃収納・オーナーへの送金・入出金管理など、これらが正確に、滞りなく行われることで、管理会社としての信頼が成立します。地味に見えますが、事務部門が機能していない会社は、根本から信頼が崩れ、すぐに家主は管理会社を変更してしまいます。

しかし現実では、事務ミスの矢面に立たされるのは常にPMです。

送金額の間違い、書類の不備、手続きの遅延など、原因が事務部門にあっても、家主に直接謝罪するのはPMです。「事務に言っておきます」では家主の怒りは収まらず、結果としてPMが「怒られ侍」として他人のミスを背負い続ける構造が賃貸管理会社では常態化しています。

店長の独り言

「事務ミスでPMが切腹（謝罪）させられ、再発防止の権限もPMにはない。かつ、PMは担当している物件の送金明細を事前に全部チェックしろ、と言われる。この理不尽な構造が当たり前になっている会社は、即辞めていいです。見極めポイントは『事務ミスが起きたとき、誰がどう対応するか』を面接で具体的に聞くことです。」

BM（ビルマネジメント）——機能している会社は稀、法定点検を巡る攻防の実態

BMの理想は、建物の資産価値を長期にわたって守る、いわば建物管理の専門部隊です。

消防設備点検・エレベーター定期検査・特殊建築物の調査など、法律で義務付けられた法定点検を確実に実施し、建物の寿命を延ばすことがBMの本来の役割です。オーナーにとって不動産は最大の資産であり、それを物理的に守るBMは本来「守護神」であるべき存在です。

しかし現実には、BM部門が形骸化している会社が多く存在します。

法定点検の費用を嫌がる家主は珍しくありません。「去年もやったのになぜまた必要なのか」「そんな費用は出せない」、こうした家主にNOと言えない管理会社では、BMは名ばかりの存在になります。そしてそのしわ寄せは、入居者クレームや事故リスクというかたちでPMに降ってきます。

なお、法定点検を実施しない家主がいるのか、と疑問に思われるかもしれませんが、残念ながらこれは事実です。全国消防設備協会の発表によれば、2023年度における消防設備点検の実施率は、55.2％に留まっています。※1

出典※1：全国消防設備協会　「消防用設備等点検報告率について（全国の点検報告率の推移）」

店長の独り言

「法定点検をしない家主を放置しているのは、入居者の生命財産を見捨てていることと同義です。そのため、BMの点検実施率は、会社の誠実さのバロメーターと言えるでしょう。少なくとも、法定点検を実施しないような家主の物件を管理している時点で、その会社も同罪と考えるべきです。」

リーシング（客付け）——マーケターか、契約書作成マシンか

リーシングの理想は、エリアの賃貸マーケットを読んで空室を埋めるマーケティング担当です。

エリアの需給動向を分析し、適切な賃料設定と広告戦略を立て、仲介会社との関係を構築しつつ、必要に応じて自社でもエンドユーザーを募集し案内する。これがリーシングという仕事の本来の姿です。空室をマーケットの力で解決できるリーシング担当がいる会社は、PMが資産戦略に集中できます。

しかし現実では、賃貸仲介会社からの対応に追われ、デスクで契約書を作り続けているだけのケースがほとんどです。

仲介店舗への営業にも出ず、管理物件すら見たことがない、マーケット分析もせず、申込が入れば書類を作るだけ——これではマーケターではなく、書類作成マシンです。さらに深刻なのは、リーシングが機能していない会社ではPMが隙間時間に仲介店舗を回る羽目になることです。賃貸仲介会社から管理会社に転職したのに、結果的に以前より外回りをしているという皮肉な事態が起きます。

店長の独り言

「面接でリーシング担当者の動向を聞いてみてください。単純に『稼働率目標は？』などと聞いても実態はわかりませんので、『仲介業者訪問は誰が担っているか？その件数にKPI設定はありますか？』など、よりリーシング担当の動的な部分にシフトした質問をするとよいでしょう。答えに詰まるか、現実的ではない数字が返ってきたら、その会社ではPMがリーシングの穴を埋めることになります。」

大規模工事（工務）——PMが耕した畑の収穫だけをさらう「コバンザメ」構造

大規模工事部門の理想は、建物の長期修繕を担う技術集団です。BMが兼務していることもあります。

外壁塗装・屋根防水・共用部リノベーション——こうした大規模修繕は、オーナーにとって数百万から数千万円規模の投資判断です。信頼できる技術力と適正な価格提案で、建物の価値を若返らせる役割を担います。もちろん、金額も大きいため、管理会社にとって大きな売上と利益の源泉となっています。

しかし現実では、PMが築いた家主との信頼を土台に、美味しい工事案件だけをさらう「コバンザメ」構造が存在します。

日頃の細かい対応や信頼構築はPMが担い、大きな工事話になった途端に工務部門が登場して受注をかっさらう——こうした汗をかいた人間が正当に評価されない構造の会社では、PMのモチベーションは確実に削られるでしょう。

店長の独り言

「工事提案のインセンティブがPMに正当に入る仕組みになっているかは、必ず面接で確認してください。『工務部門とPMの役割分担はどうなっていますか』『そのとき、歩合設計はどのようになっていますか』という質問で、会社の評価設計や業務管掌を高い解像度で知ることができます。」

IT化が遅れている賃貸管理会社ほどPMが消耗する｜連絡手段で見抜く会社の体質

賃貸管理会社のお客様などからの連絡手段を確認することで、その会社に入社した後のあなたの消耗度をある程度予測することが可能です。

会社の体質は、連絡手段の優先順位に最もよく現れます。これは大げさではありません。記録が残るかどうか、情報が共有されるかどうか、それだけで、賃貸管理・PMの負荷は大きく変わります。

連絡手段が「電話と紙」の賃貸管理会社は現場がパンクしているサイン

電話と紙を主に利用している管理会社は、記録が残らない環境を意図的・あるいは無意識に維持していると考えるべきです。自分のパソコンに付箋が貼られていたらまだ良いほうで、電話での記録に残らないやりとりによって「言った言わない」のトラブルが頻発。その都度、PMが間に入って火消しをするのが当たり前になるでしょう。

さらに深刻なのは、電話対応の時間的コストです。一件のクレームに電話で30分費やすのか、アプリのメッセージで5分で完結させるのか、この差が積み重なると、PMが戦略を考える時間は消滅します。「電話と紙」の会社でPMが消耗するのは、能力の問題ではなく構造の問題です。

アプリ・メール主軸の会社が「言った言わない」トラブルを減らせる理由

アプリやメールを主軸にしている管理会社は、すべてのやり取りがサーバーに記録として残ります。入居者からのクレーム内容、オーナーへの報告、業者への業務依頼や完了報告、これらがすべてログとして残ることで、PMは「証拠のある仕事」ができます。

「言った言わない」のトラブルが起きても、ログを見れば一発で解決します。これはPMにとって大きな心理的安全性です。また、担当者が異動・退職しても引き継ぎがスムーズになるため、PMが一人で全情報を抱え込む属人化リスクも下がります。

電話を完全遮断する会社が失っている「お宝の出会い」

ただし、電話を完全に使わない、という極端なことは避けるべきです。

コールセンターに全着信を外注し、PMに電話が一切かかってこない体制、一見PMにとって理想的に見えますが、現実には「新しい優良業者やサービスからの最初の一本」も遮断されます。信頼できる職人、革新的な管理ツール、地域の有力仲介など、こうした「お宝の出会い」は、往々にして予期しない営業電話から始まることも少なくありません。

ポイントとしては、電話が「2番手・3番手の手段」として機能しているかどうかです。メインはデジタル、でも電話も生きている、このバランスが取れている会社が、成長しながらPMを守れる組織と言えるでしょう。

IT化レベルは入居者の退去費用トラブルの少なさにも直結する

IT化が進んでいる管理会社は、入居者とのやり取りもデジタルで記録されます。これは退去時の原状回復トラブルを大幅に減らす効果があります。入居時の不備報告、通常使用の範囲の確認、これらがすべてデジタルログとして残る会社では、根拠の曖昧な退去費用請求が発生しにくい構造になっています。

逆に言えば、IT化が遅れている管理会社ほど退去時のトラブルが多く、その処理に追われるのもPMです。どちらの会社に入社すべきかは明白でしょう。

なお、入居者目線での退去費用トラブルの防ぎ方については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：【賃貸物件の退去費用を安くする「入居時のIT護身術」】

賃貸管理会社の見極め方｜転職前に必ず確認すべき4つのポイントと面接逆質問リスト

ここまでで、管理会社の職種の実態とIT化の重要性をお伝えしました。最後に、転職前に必ず確認すべき4つの見極めポイントと、現場を知るプロが厳選した逆質問リストをお伝えします。

面接でこれを聞かないのは、丸腰で戦場に行くのと同じです。ぜひ、実際の面接の場でご活用ください。

見極めポイント1.　【担当戸数】1,000戸超えは分業崩壊のサイン

PMの適正な担当戸数は、一般的に500〜1,000戸程度です。これを大きく超える1,000戸以上を一人で担当している会社は、分業が崩壊しているサインです。

1,000戸を超えると、PMは戦略を考える余裕を完全に失います。毎日のクレーム対応と書類処理だけで一日が終わり、家主との深い関係構築など不可能になります。「担当戸数は何戸ですか」という質問は、会社の組織設計の健全性を測る最も直接的な指標です。

見極めポイント2.　BMの受託品質——法定点検を家主に飲ませる誠実さと営業力があるか

BM部門が機能しているかどうかは、「法定点検の実施率」で測れます。管理している物件の法定点検を、会社としてどの程度確実に実施できているか。これを聞くと、家主へのNOの言い方が組織に根付いているかが見えてきます。

点検を拒否する家主に対して、リスクを説明したうえで「それでも会社として実施をお願いします」と言える組織かどうか。これは誠実さと営業力の両方が問われる問いです。

見極めポイント3.　連絡手段の優先順位——電話メインで受電外注は現場パンクの証拠

入居者・オーナー・業者との連絡手段が何かを、具体的に確認してください。「専用アプリまたはメールを主軸としており、電話は補助的に使っています」という回答であれば合格です。「基本的に電話で、コールセンターに外注しています」という回答であれば、現場がパンクしているサインとして警戒が必要です。

見極めポイント4.　手柄の分配——工事提案のインセンティブがPMに正当に入るか

大規模工事の提案・受注に至った際、PMにインセンティブが入る仕組みになっているかを確認します。PMが家主との信頼を築いて工事提案に繋げても、評価・報酬が工務部門に集中する会社では、PMのモチベーションは長続きしません。

面接でこの逆質問をすれば会社の本質がわかる——不動産業界を知るプロが厳選した逆質問リスト

上記4点を踏まえたうえで、さらに会社の本質を見抜くための逆質問を厳選します。

退職理由の実態を正直に話せる会社かどうかを知ることが可能です。「ほとんどいません」という回答は要注意。「どんな会社でも離職はある、でも理由を正直に話せる」会社が健全です。

「頑張ってもらうしかない」とか「努力と根性で乗り切る」という精神論に偏った回答の会社には入ってはいけません。具体的なサポート体制を即答できる会社が合格です。

この質問への回答で「PMが対応します」と即答する会社は、怒られ侍の製造会社です。「まず事務と上長が対応し、PMは関係構築に集中できる体制です」という回答が理想です。

具体的な回答が出てこない会社は、IT化を後回しにしている会社です。PMが消耗する環境が待っています。

「オーナーのご意向を尊重します」という回答は危険信号。「会社としてNOを言う基準と体制があります」「コンプライアンス規定に則り、必要に応じて取引停止という処置もあります」と答えられる会社が、PMを守ってくれる組織です。

転職活動では、この記事でお伝えした逆質問リストを面接に持ち込んでください。質問への回答の中に、会社の本質は必ず現れます。

賃貸管理という仕事の本当のやりがいは「正しい戦場」でしか手に入らない

再三ですが、賃貸管理・PMのプロになれるかどうかは、あなたのやる気や能力ではなく、会社の構造で決まります。

賃貸管理という仕事は、正しい会社で働けば「家主の人生に深く入り込み、一生モノの信頼を築ける」最高にやりがいのある仕事です。転職しても「お前がいる会社に管理を持っていく」とオーナーに言わせる、その関係性は、不動産業界で生きていく限り、あなたの最大の武器になります。

しかしその喜びを味わえるのは、三つの条件が揃った会社だけです。分業が健全に機能していること。IT化が進んで記録が残る環境があること。手柄が正当に評価される報酬設計があること。この三つが揃っていない会社では、どれだけ優秀なPMでも消耗するだけです。

正しい会社でPMとしての『軍師』になれば、将来的にアセットマネジメント（AM）や独立など、さらに上のステージへ行くことが可能です。ぜひ、転職活動、がんばってみてください。

「どうやって優良な賃貸管理会社に効率よくたどり着けばいいの？」

管理会社の内側を知るプロのネットワークを持つ転職エージェントを活用することが、最短ルートです。不動産業界に特化したエージェントであれば、求人票に書かれない組織の実態まで把握しているケースがあります。

不動産業界で有名なエージェントを紹介しますので、一度下記リンクよりお話を聞いてみてはいかがでしょうか。