退去時にクロス（壁紙）の張り替え費用を全額請求されて、困っていませんか。あるいはこれから退去を控えて、いくら請求されるのか不安な方もいるでしょう。
結論からお伝えします。クロスの原状回復費用を「借主が全額負担する」ケースは、思っているより少ないと考えてください。 しかし同時に、「6年住めば何をしても無料」というインターネット上に蔓延している誤情報を鵜呑みにすることも危険です。正しい知識を持って交渉に臨むことと、間違った知識で開き直ることは、まったく別の話です。
そこで、この記事では、不動産業を20年以上経験した現役不動産店長が、クロスの原状回復費用の正しい考え方と、不当請求を見抜くための知識を忖度なしで解説します。読み終えるころには、管理会社からどんな見積もりが来ても、根拠を持って向き合えるようになります。
ぜひ最後までお読みください。
クロスの原状回復とは？｜国土交通省ガイドラインが定める「借主負担の範囲」
原則として理解すべきこととして、原状回復とは「借りた当時の状態に完全に戻すこと」ではありません。この誤解が、過剰な退去費用を支払ってしまうすべての出発点になっています。
原状回復の基本的な考え方——「元に戻す」の本当の意味
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
噛み砕いて言えば、「普通に生活していてついた汚れや傷は、借主が直す必要はない」ということです。長年住めばクロスが多少汚れるのは当然であり、それは貸主が負担すべき「経年劣化」として扱われます。借主が負担するのは、通常の生活では生じないような故意（わざと）・過失（うっかり）による汚損（汚した）・破損（壊した）だけです。
クロスに関するガイドラインの具体的な規定
借主負担と貸主負担の線引きを整理すると、以下のとおりです。
| 借主負担になるケース | 貸主負担になるケース |
| タバコのヤニ・臭いによる変色 | 日焼けによる変色 |
| 落書き・故意に発生した傷 | 画鋲・ピンの穴（通常の使用範囲） |
| 結露を放置したことによるカビ | 自然な経年劣化による汚れ |
| ペットによる傷・臭い | 通常の生活でついた汚れ |
ここで重要なのは「結露を放置したカビ」という表現です。結露自体は建物の構造上の問題である場合も多く、結露が発生したこと自体は借主の責任とは言えません。しかし、それを放置してカビを繁殖させた場合は善管注意義務違反として借主負担になり得ます。「発生した」か「放置した」かで、判断が変わる点に注意が必要です。
クロスの原状回復費用の計算方法｜「6年ルール」の正しい理解と2つの誤解
「6年住んだんだから、クロス代は払わなくていい」
この誤解が、現場で最もトラブルを生んでいます。6年ルールは正しく理解しないと、知識があることが逆に足元を見られる原因になります。この機会に正しい知識を身に着けておきましょう。
クロスの耐用年数は6年：ただし「材料費ゼロ＝負担ゼロ」ではない
クロスの法定耐用年数は6年とされており、年数の経過とともに残存価値は減少（1年経過ごとに16.6％ずつ）します。これはクロスの材料費における借主負担の上限を算出するための基準です。
しかしここに、多くの人が見落とす重要な点があります。国土交通省のガイドラインは、耐用年数を超えたクロスであっても、借主が善良な管理者としての注意義務（善管注意義務）を負っていることは変わらないと明記しています。
つまり、耐用年数を超えた後に借主が故意・過失でクロスを損傷させた場合、材料費の借主負担はゼロに近づく一方で、原状に戻すための工事費・人件費については別途借主負担が生じることがあるのです。
具体的には以下のように整理できます。
| ケース | 材料費の借主負担 | 工事費・人件費の借主負担 |
| 入居3年・通常損耗による貼替 | 負担なし | 原則なし |
| 入居3年・故意の落書き | 残存価値に応じた負担あり | あり |
| 入居6年超・通常損耗による貼替 | 負担なし | 原則なし |
| 入居6年超・故意の落書き | ほぼゼロ（1㎡あたり1円） | あり |
「6年を超えたから何をしても無料」は誤りです。「クロス材料の価値はほぼゼロになるが、故意・過失による損傷の原状回復にかかる工事費・人件費は、耐用年数を超えていても別途発生し得る」これが正しい解釈です。
「全室クロス全交換」請求の罠：一面と全室は全く別の話
管理会社から「全室のクロスを張り替えます」という見積もりが届いた場合、まず落ち着いて確認すべきことがあります。
クロスの原状回復における最小施工単位は㎡単位が原則です。ただし施工の現実として、損傷箇所だけを部分的に切り取って貼ることは色合いや模様のムラが生じるため、損傷が生じた「一面（壁一面）」単位での請求は差し支えないとガイドラインは認めています。
| 請求単位 | ガイドラインの見解 |
| ㎡単位 | 原則的な最小施工単位 |
| 一面（壁や天井の一面）単位 | 施工上の理由から差し支えない |
| 部屋全体・全室単位 | 原則として認められない |
「この壁の一面を張り替えます」という請求は正当です。しかし「この部屋のクロスをすべて張り替えます」「全室まとめて交換します」という請求は、損傷が特定の一面に限られているのであれば過剰請求となり得ます。見積書を受け取ったら、「どの部屋の・どの面の張り替えか」が明細に特定されているかを必ず確認してください。
店長の独り言
「賃貸管理の現場では、クロス貼替工事が『一式』という形で提示されることがあります。上記のとおり、クロスの施工は㎡単位で行われる必要があるため、『一式』という見積はそもそも有効ではありません。どの面を張り替えるのか、そしてそれが何㎡か、ということを明らかにしてもらいましょう。また、単価についても、クロスの材料代がいくらか、そして施工費用がいくらか、も分けて提示することで、貸主借主の双方において納得感のある見積と言えるでしょう。」
クロスの原状回復費用を巡るトラブル事例｜管理会社が使う「3つの手口」
管理会社が使う手口には、ある程度のパターンがあります。知っておくだけで、その場で冷静に対処できますので、この機会に覚えておくと良いでしょう。
手口1. 「施工単価の水増し」相場の2倍の見積もりが来る理由
クロス張り替えの施工単価の相場は、一般的に㎡あたり1,000〜1,500円程度です。しかし、管理会社から届く見積もりに、2,000円～という単価が記載されているケースは珍しくありません。
この差額の多くは、管理会社と提携している内装業者の間に存在する収益構造から生まれています。管理会社は提携業者から工事を発注するたびに手数料を受け取る仕組みになっている、もしくは管理会社による請負利益が上乗せされていることがあり、その手数料分が施工単価に上乗せされた形で借主への見積もりに反映されているのです。
もちろん、管理会社が工事を受注・発注するにあたり利益を得ることには何の問題もありません。ただ、見積書の施工単価が相場と大きく乖離していると感じた場合は、「施工単価の根拠を教えてください」と聞くか、自分で複数の内装業者に見積もりを依頼して比較することが有効です。管理会社指定の業者以外の見積もりを取る権利は、借主にもあります。
店長の独り言
「施工単価が高いことに正当な理由があるケースも存在しています。例えば、色合いや柄が特殊なクロスを利用しているケースなどは、クロスの単価が1.5倍程度に上がることがあります。また、一戸建ての階段踊り場のような、足場が必要な箇所でのクロス貼替作業も単価が上がる、もしくは足場の設置費用が上乗せされることがあります。このような賃貸物件では、クロスの取り扱いにはくれぐれも注意しておきましょう。」
手口2. 「通常損耗を借主負担にすり替える」曖昧な表現で押し切る交渉術
退去立会いの場で、管理会社の担当者がこのような表現を使うことがあります。「このクロスの汚れは、通常の使用を超えた著しい汚損です」のようなことを言われるかもしれません。しかし、「著しい」の基準は明確に定義されておらず、この曖昧さを利用して通常損耗を借主負担に持ち込もうとするケースがあります。
特に注意が必要なのは、退去立会いの場でその場の雰囲気のまま口頭で合意を求められるパターンです。「この内容でよろしいですか」と言われ、その場でサインを求められても、持ち帰って確認する権利が借主にはあります。 立会い当日に判断を迫られても、「内容を確認してから回答します」と言って問題ありません。
店長の独り言
「退去立会の場で、安易にサインすることは避けるべきです。なぜなら、『原状回復を負担する箇所については合意しているが、金額については合意していない』というあやふやな状況に陥ってしまうからです。サインをするのであれば、ある程度の金額感を提示してもらうなど、納得感のある状況下で行うようにしましょう。」
手口3. 「特約条項の悪用」契約書に潜む落とし穴
賃貸借契約書に「退去時のクロス全交換費用は借主負担とする」という特約が記載されているケースがあります。しかしこの特約が有効とされるためには、単に契約書に書いてあるだけでは不十分です。※これだけ悪質な特約を記載するケースは最近はほとんどありませんが。
判例や消費者契約法の考え方に照らすと、特約が有効と認められるためには、借主が「通常の原状回復義務を超えた負担を負うことを明確に認識し、合意していたこと」が必要とされています。つまり、契約時に特約の内容が十分に説明されず、借主がその意味を理解しないままサインしていた場合、特約が無効と判断されるケースがあります。
入居時に「クロス全交換特約」への署名を求められた場合は、その内容と意味を必ず確認してください。また、すでにサインしていた場合でも、説明がなかったと主張できる状況であれば交渉の余地はあります。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より
店長の独り言
「原状回復のガイドラインによれば、特約が成立するには以下の3要件が必要とされています。
① 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
② 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることよって、これらの要件を満たしていない特約は無効となります。」
クロスの原状回復費用を正当に抑えるための実践的対処法
対処法は、大きく2つあります。まず、退去当日ではなく、入居した初日から準備を始めること。そして、退去立会いでは、正しい知識を理解したうえで、その場の雰囲気に飲まれないこと、です。
退去前にやること：入居時の写真と現状の比較記録を用意する
クロスの原状回復交渉において最も強力な武器は、入居時の状態を記録した写真・動画です。「この傷（汚れ）は入居前からあった」という主張は、証拠がなければ相手に通じません。逆に、入居時の記録があれば「この傷（汚れ）は従前から存在していたものであり、入居後に借主がつけたものではない」という主張に確実な根拠が生まれます。
入居初日に室内全体・クロスの状態・既存の傷や汚れをスマホで動画と写真に記録し、日付入りでクラウドストレージに保存しておくことが、退去費用トラブルを防ぐ最も確実な方法です。
入居時の証拠の残し方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：【賃貸物件の退去費用を安くする「入居時のIT護身術」｜紙のチェックリストはもう古い？プロが教える「デジタル証拠」の残し方】
退去前にやること：退去立会いでサインする前に確認すべき3つのこと
退去立会いは、準備なしに臨むと管理会社のペースで進みます。以下の3点を必ず確認してください。
確認事項①：損傷箇所と請求面を特定した明細を要求する 「クロス一式」という表記の見積書は受け入れないことです。どの部屋の・どの面の・何㎡の張り替えなのかが明記された明細を要求する権利が借主にはあります。
確認事項②：見積書にその場でサインしない 退去立会い当日にサインを求められても、持ち帰って確認することができます。「内容を確認してから回答します」という一言で、その場での即決を回避できます。
確認事項③：経年劣化の計算根拠と施工単位を確認する 入居年数に対してクロスの残存価値がどう計算されているか、施工単位が㎡・一面・部屋全体のどれで計算されているかを確認します。計算式を見せてもらう権利があります。
もしも退去費用で不当な請求をされたら？
不当な請求をされたと感じたら、まずは管理会社の担当者と誠実に話し合いをしてください。
あくまでも冷静に、かつ、理論立てて話を進めるのがよいでしょう。口頭では言い負かされてしまうと思う人は、メールなどの書面でやりとりをする方法も効果的です。「メールの文面が作成できない」というときは、AIを使うことで、論理的な文書を簡単に作成することが可能です。
それでも管理会社との交渉が決裂した場合、以下の選択肢があります。
国民生活センター・消費生活センターへの相談は、費用をかけずに第三者を介入させる最初の手段です。相談員が管理会社との交渉に助言・斡旋を行ってくれるケースがあります。
また、敷金を預託しているときは、少額訴訟という方法もあります。少額訴訟とは、60万円以下の金銭請求について、原則1日で判決が出る簡易な訴訟手続きです。費用は数千円程度から利用でき、弁護士なしでも対応可能なため、費用対効果の高い選択肢です。
クロスの原状回復は「正確な知識と証拠」のセットが重要
この記事でお伝えしてきたことを、3点に整理します。
①通常損耗は貸主負担が原則です。日焼け・生活でついた汚れ・画鋲の穴は、借主が負担する必要はありません。「元通りにしなければならない」という思い込みが、過剰な退去費用支払いの出発点になっています。
②6年ルールは材料費の話であり、工事費は別です。耐用年数を超えたクロスの材料費の借主負担はほぼゼロになりますが、故意・過失による損傷の工事費・人件費は耐用年数を超えても別途発生し得ます。「6年住めば何をしても無料」は誤解です。
③請求単位は㎡が原則、一面までは認められるが全室は認められません。「クロス一式」という曖昧な見積もりを受け取ったら、面ごとの明細を要求することが最初の交渉です。
そしてこれら3つの知識は、入居初日に残したデジタル証拠と組み合わせて初めて機能します。 退去当日に正しい知識を持っていても、証拠がなければ主張の根拠になりません。賃貸に住んでいるすべての方に、入居初日の記録を強くお勧めします。
この記事により、正しい原状回復の知識が広がり、不当な請求がなくなることを願っています。