「毎月の生活費が年金だけでは足りない」「急な医療費や介護費用が重なって手元の現金が底をつきそう」「住宅ローンの返済が苦しくなってきた」
こういった状況で、ふと気づくことがあります。手元の現金は少ないけれど、家はある。土地はある。不動産という資産は持っているのに、それを現金に変える方法がわからない。そういった方からのご相談が、筑後市・柳川市・みやま市・広川町・八女市エリアでも年々増えています。
不動産は「持っているだけでは使えない資産」です。ただ、正しく活用すれば、売却・担保・賃貸といった形で現金を生み出すことができます。
この記事では、「家はあるがお金がない」という状況で使える3つの選択肢を、それぞれの向き不向きも含めて現役宅建士が解説します。
選択肢を選ぶ前に｜自分の状況を整理する
3つの選択肢を紹介する前に、まず自分の状況を整理しておくことが重要です。選択肢によって「住み続けられるか」「いくら手に入るか」「毎月の負担がどうなるか」が大きく変わるからです。
以下の3点を確認しておいてください。
①今の家にいつまで住み続けたいか 住み続けたい場合と、引っ越しても構わない場合では、選べる選択肢が変わります。
②いくらの現金が必要か まとまった現金が一度に必要なのか、毎月の生活費を補いたいのかによって、向いている方法が異なります。
③住宅ローンが残っているか ローンが残っている場合、選択肢によっては制約が生じます。
この3点を整理したうえで、以下の選択肢を検討してください。
選択肢① リースバック｜家を売って、そのまま住み続ける
どんな方法か
自宅を不動産会社や投資家に売却し、売却後も同じ家に賃借人として住み続ける仕組みです。売却でまとまった現金を受け取りながら、引っ越しをせずに今の家に住み続けられます。所有者でなくなることで、固定資産税や建物の維持管理費の負担もなくなります。
向いている人
- 今の家に住み続けたいが、まとまった現金が必要な方
- 固定資産税や維持管理費の負担をなくしたい方
- 将来的に子どもに実家じまいの負担をかけたくない方
- ご近所に売却を知られたくない方（外観上は変化がないため）
注意すべき点
買取価格は市場価格より低くなることが一般的です。このエリアのような地方では、都市部と比べて不動産価格自体が低いため、手に入る現金の水準も異なります。また、毎月の家賃が発生するため、年金生活の方は支払い続けられる家賃水準かどうかを事前に確認することが重要です。
契約の種類にも注意が必要です。「定期借家契約」で契約した場合、契約期間が終了すると更新なく退去を求められるリスクがあります。長く住み続けたい場合は、必ず「普通借家契約」での契約を条件にしてください。
向いていない人
急いでいない方や、将来的に自宅を子どもに残したい方には向きません。買い戻しを前提とする場合は、金融機関が短期での買い戻しに消極的なケースもあるため、事前の確認が必要です。
選択肢② 不動産担保ローン｜家を売らずに、担保にしてお金を借りる
どんな方法か
自宅や土地を担保として金融機関や貸金業者からお金を借りる方法です。家を売らずに住み続けながら、まとまった現金を調達できます。借りたお金を返済すれば、担保は外れます。
向いている人
- 家を手放したくないが、一時的にまとまった現金が必要な方
- 将来的に返済できる見込みがある方
- 住宅ローンが完済済みで担保余力がある方
注意すべき点
あくまでも「借りる」ことなので、返済義務があります。返済できなくなった場合、担保にした不動産が競売にかけられるリスクがあります。
まず検討すべきは、福岡銀行や西日本シティ銀行といった地元の銀行が提供している「リバースモーゲージ」や「不動産担保型生活資金」です。怪しい業者に駆け込む前に、こういった公的・準公的な仕組みが使えないかを確認するのが先決です。ただし、銀行は地方の古い一戸建ての土地評価をシビアに見る傾向があります。事前に正確な査定額を把握しておくことが、融資交渉を有利に進めるためのスタートラインになります。
また、住宅ローンが残っている場合は、既存のローンとの兼ね合いで担保余力がない、あるいは制約が生じることがあります。事前に金融機関や不動産会社に相談したうえで、返済計画をしっかり立てることが前提です。
向いていない人
返済の見込みが立たない方や、毎月の返済負担を増やしたくない方には向きません。「とりあえず借りておこう」という発想で利用すると、後から返済に追われる事態になりかねません。
選択肢③ 売却して現金化する｜賃貸・住み替え・任意売却
どんな方法か
自宅を売却してまとまった現金を手に入れる方法です。売却後の選択肢は大きく3つあります。
賃貸に引っ越す（ダウンサイジング） 維持費のかかる家を手放して、生活規模を自分に合った水準に整える方法です。固定資産税・修繕費・管理の手間から解放されます。
別の家に住み替える 売却益を元手に、より小さな家や利便性の高い場所に買い替える方法です。このエリアでは離婚をきっかけに住み替えを検討するケースも多く、住宅ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンの状態で相談に来られることもあります。
任意売却 住宅ローンの返済が難しくなり、オーバーローンで通常の売却ができない場合の消去法的な選択肢です。金融機関の同意を得て市場で売却する方法で、競売より有利な条件で売れることが多いです。この記事の趣旨である「不動産の活用」とは少し性格が異なりますが、選択肢として知っておく価値があります。
向いている人
- 子どもが独立して家が広すぎると感じている方
- 固定資産税・修繕費・管理の手間から解放されたい方
- 売却益でまとまった現金を確保したい方
- 住み替え先の立地・利便性を優先したい方
注意すべき点
リースバックと異なり、今の家には住み続けられません。引っ越しの手間と費用が発生します。このエリアの古い一戸建ての場合、建物の価値がほぼゼロに近く、土地の評価も都市部とは異なります。売却前に現実的な査定額を確認したうえで、引っ越し後の生活設計を立てることをお勧めします。
向いていない人
今の家や地域への愛着が強く、引っ越したくない方には向きません。また、賃貸物件の審査が通りにくい高齢の方は、引っ越し先の確保が想定より難しくなるケースがあります。
3つの選択肢を比較する
| 比較項目 | ①リースバック | ②不動産担保ローン | ③売却して現金化 |
|---|---|---|---|
| 家に住み続けられるか | ○（家賃を払う賃借人として） | ○（自分の名義のまま） | ×（完全に手放す） |
| 手に入る現金の性質 | 売却益（市場価格の6〜7割） | 借入金（金利含め返済義務あり） | 売却益（市場価格） |
| 毎月の新たな負担 | 家賃（周辺相場より高め） | ローンの返済＋金利 | 引っ越し先の家賃 |
| 固定資産税の支払い | なし（所有権が移るため） | あり（払い続ける） | なし（完全に手放す） |
| 返済義務 | なし | あり | なし |
【店長の独り言】
「『家はあるがお金がない』という状況で相談に来られる方に最初に確認するのは、『今の家にいつまで住みたいか』と『毎月いくらまでなら支払えるか』の2点です。
この2点が整理できると、3つの選択肢のどれが合うかがほぼ決まります。焦って決める必要はありませんが、選択肢は早めに知っておいた方がいいです。状況は時間が経つほど選べる手段が減っていくことが多いからです。」
「家はあるがお金がない」状況から抜け出すための3つの手順
選択肢を理解したうえで、では明日から何をすればいいのか。具体的な手順をお伝えします。
ステップ① 「今の家にあと何年住みたいか」の期限を決める
「一生住み続けたい」ならリースバックか不動産担保ローンが候補になります。「5年以内に施設に入る予定、あるいは子どもと同居する」なら売却＋賃貸の方が合理的です。この期限を決めるだけで、選択肢が大幅に絞られます。
ステップ② ネットの自動査定ではなく、地元の会社に現実の査定額を出してもらう
リースバックにせよ売却にせよ、すべての土台は「あなたの家が今の市場でいくらで売れるか」という正確な数字です。ネットの自動査定は参考程度にしかなりません。このエリアの実情を知っている地元の会社に、現地を見てもらったうえで査定額を出してもらうことが先決です。
ステップ③ 3つの選択肢をフラットに比較してくれるプロに相談する
買取専門の業者に相談すればリースバックを勧められ、仲介会社に行けば売却を勧められます。あなたの生活設計に寄り添って、3つの選択肢のメリット・デメリットを数字で比較してくれる担当者を選んでください。1社だけに相談して即決するのは避けた方がいいです。
店長の独り言
「難しいのは、市場でいくらで売れるそうか、ということと、市場でいくらで売れるか、はまったく別のお話ということです。
つまり、不動産会社の査定額はあくまでも査定額であり、それで確実に売れるとは限らない、ということを理解しておきましょう。
これが、福岡市内などであれば一定の需要も確認できるため、査定額と市場での成約額や成約確度に大きな違いは出ません。しかし、福岡県南部エリアでは需要も減退傾向にあるため、そうはいきません。
希望額でも査定額でもない、本当に市場で勝負できる価格を把握するようにしましょう。不動産会社に査定を依頼するときは、ここがポイントになりそうです。」
まとめ｜どれが正解かは人によって違う
「家はあるがお金がない」という状況に対する正解は一つではありません。今の家に住み続けたいか、まとまった現金が必要か、毎月の負担をどう考えるか、これらの優先順位によって、最適な選択肢が変わります。
大切なのは、選択肢を知ったうえで自分の状況に照らして判断することです。「なんとなく売却するのが一番かな」という思い込みより、「自分にはリースバックの方が合っている」という確信を持って動く方が、後悔のない結果につながります。
「毎月の支払いが本当にきつい」「手元の現金が底をついてきた」——そういった状況を一人で抱え込む必要はありません。強引な売却の勧誘や、ご近所に知れ渡るような査定は一切行いません。まずはメールで、あなたの状況に合った選択肢をデータとともにお伝えします。筑後・柳川・みやま・八女エリアでのご相談は、下記の問い合わせ窓口からお気軽にどうぞ。
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事を書いた人：不動産会社店長
業界歴20年以上の現役店長。現場の第一線で培った知見を活かし、大手不動産メディアにて累計100本以上の専門記事を執筆中。 業界の表も裏も知り尽くした「不動産のプロ」として、不動産会社の不都合な真実を伝えます。
不動産・建築の専門家として、以下の大手メディアにて2026年現在も継続的に執筆・監修を行っています。
- 東急リバブル（LIVABLE タイムズ）：法人・投資家向けのCRE戦略や空き家対策記事を20本以上寄稿
- ハウスコム（暮らしエイト）：宅建士の視点から賃貸トラブル解決法を30本以上執筆
- CHINTAI（CHINTAI情報局）：現場を知る店長としてお悩み解決記事を連載中
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