上下階の騒音に気を遣わなくていい。庭がある。駐車場が付いている。ペットも飼いやすい。戸建て賃貸の魅力はどれも本物で、集合住宅では得られないものばかりです。
ただ、20年この業界にいる私が「戸建て賃貸を検討しています」という方に必ず最初に伝えることがあります。それは、戸建て賃貸には大きく3つの種類があり、どれに当たるかで定期借家のリスクも退去費用の規模も、住み心地の実態もまるで変わるということです。
この記事では、その3分類を軸に、定期借家が多い本当の理由、庭付き物件の退去費用の落とし穴、集合住宅の内見では絶対に見ない確認ポイントまでを、現役店長の視点でまとめます。戸建て賃貸を検討している方にとって、判断材料になれば幸いです。
ぜひ最後までお読みください。
戸建て賃貸は「3つの種類」に分けて考える
「戸建て賃貸」を一括りにして語られがちですが、実務上はこの3分類を理解しているかどうかで、物件の見方がまったく変わります。それぞれ性格が違うため、選ぶ際の判断基準も自ずと異なってきます。まずはここを押さえることが、戸建て賃貸選びの出発点です。
①実需転用型——転勤オーナーが「戻る前提」で貸している
最も多いタイプのひとつです。オーナーがもともと自分で住んでいた家を、転勤などの事情で一時的に賃貸に出しているケースです。「いずれ自分が戻る」という前提で貸しているため、定期借家契約が採用されることが非常に多いのが特徴です。
分譲マンションの一室に定期借家が多いのも、同じ理由です。転勤族のオーナーが自分の持ち物件を期限付きで貸し出しているパターンです。
このタイプの物件は設備や内装がしっかりしていることが多く、管理も行き届いている傾向があります。一方で定期借家ゆえの「期限が来たら出ていかなければならない」リスクは、後述する通り必ず確認が必要です。
②昔ながらの長屋・借家タイプ
炭鉱長屋のように、もともと賃貸として建てられた古い戸建てです。平屋であることが多いですね。築年数が相当経っていることが多く、設備も古いため家賃は低めに設定されています。ボリュームゾーンの家賃から大きく下回るような低価格帯の戸建て賃貸は、このタイプであることが多いです。
設備の老朽化、断熱性の低さ、耐震性への懸念など、住み心地の点では妥協が求められる部分があります。とはいえ価格帯が低く、広い空間を確保できるため、割り切って選ぶ方も一定数います。
③賃貸用商品として建築された戸建て
最初から賃貸に出すことを目的に建てられた戸建てです。ハウスメーカーや不動産会社が企画・建築し、賃貸戸建てとして市場に出るタイプです。設備が新しく、管理会社が入っており、普通借家契約で安定して住み続けられるケースが多いです。
3つの中では最もマンション・アパートに近い感覚で借りられるタイプですが、その分家賃は高めに設定されていることがほとんどです。
戸建て賃貸ならではのメリット
3種類の違いを踏まえたうえで、戸建て賃貸が集合住宅に対して持つメリットを整理します。どのタイプを選んでもおおむねメリットは共通しており、そのメリットは戸建てに一度住むと、マンションやアパートは考えられない、という人もたくさんいるくらいです。
騒音トラブルがほぼ消える
集合住宅では避けて通れない上下左右の騒音問題が、戸建て賃貸ではほぼなくなります。上の階の足音を気にする必要がなく、子どもが走り回っても下の住人を心配しなくていい。この一点だけで、子育てファミリーにとっての価値は絶大です。
騒音トラブルは管理会社として最も対応に頭を悩ませる問題のひとつです。賃貸の騒音・生活音トラブル！管理会社への相談手順と加害者になったときの対処法を現役店長が解説でも詳しく解説していますが、集合住宅での騒音問題がいかに解決困難かを知っている身としては、戸建て賃貸の「音から解放される生活」の価値は相当に大きいと感じています。
庭・駐車場・広さの三拍子
庭付きで駐車場が附属し、室内は2LDK以上が当たり前。集合住宅でこれだけの条件を満たそうとすると、家賃は跳ね上がります。戸建て賃貸は同じ家賃帯でより豊かな空間を確保できる選択肢になり得ます。
駐車場が附属している場合、別途駐車場代が発生しないことも大きなメリットです。都市部では駐車場代だけで月1〜3万円かかることもあります。賃貸の駐車場で後悔しないために──現役店長が教える費用・機械式の落とし穴・契約の注意点でも触れていますが、駐車場費用を含めたトータルコストで比較すると、戸建て賃貸の割安感が見えてくることがあります。
ペット・DIY・センサーライトまで自由度が高い
ペット可の物件が集合住宅より多く、また庭や外壁まわりに手を加えやすい環境が整っています。センサーライトを設置したり、庭に砂利を敷いたりといった防犯・快適化の手入れを自分でできることも、戸建て賃貸ならではの魅力です。
ペット可物件についてはペット可賃貸の退去費用はいくら？現役店長が「相談可との違い」から契約の落とし穴まで本音で解説も参考にしてください。
知らないと後悔するデメリット
メリットが大きい分、デメリットを把握せずに飛び込むと手痛い目を見ることもあります。3点に絞って整理します。
物件数が少なく、選択肢が限られる
戸建て賃貸の絶対数は集合住宅に比べてはるかに少なく、希望エリアで空きが出るタイミングも読めません。「この学区で戸建て賃貸」というように条件を絞ると、候補がほぼゼロということも珍しくありません。集合住宅と並行して探すことを最初から前提にしておくのが現実的です。
家賃は立地の割に割高になりやすい
同じ広さ・同じエリアで比べると、戸建て賃貸は集合住宅より家賃が高くなる傾向があります。さらに戸建て物件はえてして駅から離れていたり、郊外エリアにあったりすることが多く、「広くて静かだが不便」というトレードオフが生まれます。車移動が当たり前、という感覚がある人であれば、この点は特にデメリットにならないかもしれません。
家主管理物件は契約書も修繕も期待できないことがある
戸建て賃貸では、不動産管理会社が介在せず、オーナー個人が直接管理している物件が一定数あります。体感では全体の1割にも満たない印象ですが、こういった物件では契約書が用意されていないケース、口頭だけで話が進むケース、設備が壊れても修繕してもらえないケースが実際にあります。
「個人のオーナーから直接借りる」「管理会社の名前が見当たらない」という物件は、トラブル時の相談先が存在しないことを意味します。家賃が安かったとしても、こういったリスクを承知のうえで選ぶ必要があります。
店長の独り言
「知人を介して個人的に家を借りたりすると、管理会社が入っていないことがあります。よくご相談にお見えになる人もいるのですが、家賃を払ってくれないという家主側のお悩みもあれば、設備が壊れているのに修理してくれないという借主側のお悩みもあります。
いずれも、契約書をきちんと取り交わしていれば、そんな問題は発生しません。」
定期借家が多い理由と、契約前に必ず確認すること
戸建て賃貸を探すと、定期借家契約の物件に頻繁に出会います。これを理解せずに入居してしまうと、「まさかこんなに早く出ていくことになるとは」という後悔につながります。定期借家については、なぜ多いのか・何に気をつけるべきかをセットで知っておいてください。
定期借家が多い本当の理由
前述した「①実需転用型」が多いことが定期借家契約が多い最大の原因です。転勤で一時的に持ち家を離れるオーナーは、自分が戻ったときに確実に家を取り戻せる必要があります。普通借家契約では、正当事由なく入居者に退去を求めることができないため、期限付きで契約を結べる定期借家契約が選ばれるわけです。
「再契約前提の定期借家」に潜む事情
定期借家のなかには、「期限満了後も再契約を前提とする」と明記されているものがあります。一見親切に見えますが、この仕組みには管理会社や仲介会社の事情も絡んでいます。
再契約のたびに仲介手数料が発生するため、管理会社・仲介会社にとっては仲介手数料をゲットするチャンスになります。また、万が一トラブルのある入居者でも「期限到来で必ず退去させられる」という管理上の安心感もあります。入居者にとっても継続して住める可能性があるため一概に悪いとは言えませんが、再契約が「保証」ではなく「前提」に過ぎないことは理解しておく必要があります。
入居前に必ず確認する2点
まず、その定期借家の期限がいつまでかを必ず確認してください。2年後に期限が来るのか、5年後なのかで、生活設計がまったく変わります。次に、期限後の再契約の可能性がどの程度あるかを管理会社に直接確認してください。口約束ではなく、再契約の条件が契約書に明記されているかどうかまで確認するのが理想です。
店長の独り言
「定期借家契約は、契約期間が満了する半年から1年前に借りている人に書面で『もうすぐ契約が終わりますよ』という事前の通知をしなければなりません。これは借地借家法に定められた義務です。
ほとんどのケースではこの契約満了通知は遵守されているため、気付いたら期限を過ぎていた、ということはほぼありえないでしょう。
ただ、教えてくれるとはいえ、半年前に急に言われても、ということになりかねません。期日はきちんと自分で管理するようにしましょう。」
庭付き戸建ての退去費用は「庭」で決まることがある
戸建て賃貸の退去費用は、集合住宅とは異なる項目が加わります。庭・外構まわりの扱いが、退去費用の最大のポイントになります。賃貸の退去費用｜何を請求されて何を払わなくていいか、現役店長が全部解説で基本的な考え方を解説していますが、戸建てならではの内容にフォーカスして解説を進めます。
雑草の未処理は善管注意義務違反になる
庭の草取りを怠り、雑草が生い茂った状態で退去した場合、善管注意義務違反として費用を請求されます。国土交通省の原状回復ガイドラインにもこの点は盛り込まれており、実務上も請求根拠として認められています。
「庭の管理は自分でやる義務がある」という認識を持って入居することが大切です。庭に関心がない方にとっては、これが戸建て賃貸の地味に大きなコストになります。
残置物（レンガ・石・大型ガーデン用品）も費用対象になる
ガーデニングを楽しんでいた入居者が退去する際、レンガや石、植木鉢の残骸などを置いていくケースがあります。これらは「残置物」として処理費用を請求される対象になります。小さなものであれば管理会社が対応してくれることもありますが、大型のものや重量物はそうはいきません。退去前に自分で処分しておくことが原則です。
逆パターン：「この木は切らないこと」特約
実需転用型の物件では、「庭の○○の木は手入れをしてきちんと保存すること」「オーナーが指定した植栽を切除しないこと」という特約が入ることがあります。オーナーにとって思い入れのある木や植栽が庭にある場合に設定されることがあります。
入居前に特約の内容をきちんと確認し、自分のライフスタイルと合っているかを判断しておいてください。
賃貸の重要事項説明で見落としやすい8つのポイント——宅建士が現場目線で解説でも、契約書・重要事項説明書の読み方について詳しく解説しています。
戸建てだからこそ確認する内見のポイント
集合住宅の内見では「室内の状態・設備・日当たり・収納」あたりが主な確認項目です。戸建て賃貸の場合はそこに加えて、以下の点を必ずチェックしてください。賃貸の内見チェックリスト｜現役店長が教える管理品質の見抜き方と退去費用を防ぐ確認箇所も合わせてご活用ください。
セキュリティ（勝手口・格子・雨戸・鍵の形状）
集合住宅にはオートロックや防犯カメラといったセキュリティ設備が備わっていることが多いですが、戸建てにはそれがありません。代わりに確認すべきなのが、勝手口の有無と施錠できるかどうか、窓に格子があるかどうか、雨戸があるかどうか、そして鍵の形状（ディンプルキーかどうか）です。
勝手口は死角になりやすく、施錠が甘いと侵入リスクになります。窓の格子や雨戸は防犯上の有効な抑止力です。鍵は古いタイプより、ピッキング耐性の高いディンプルキーの方が安心です。
入居後にセンサーライトを設置したり、庭に砂利を敷いて人の気配を察知しやすくしたりすることも有効な防犯対策です。こうした手を加えやすいのも、戸建て賃貸の自由度の高さです。
設備の築年数と故障リスク
①②タイプの物件は築年数が相当経っていることが多く、給湯器・エアコン・キッチン設備が古い場合があります。故障した際の費用負担については賃貸の給湯器が故障したら——連絡先・費用負担・対応が遅いときの対処法まで、現役店長が全部解説でも解説していますが、管理会社が入っていない物件では修繕対応が遅れたり、費用負担を巡って揉めたりするリスクがあります。設備の製造年や状態は内見時に必ず確認してください。
隣地との境界・ブロック塀の状態
集合住宅では意識しない「境界」の問題が、戸建てでは発生することがあります。敷地の境界が明確かどうか、ブロック塀や生け垣の管理責任がどちらにあるかを確認しておくと、入居後のトラブルを防げます。内見の際に「隣地との境界はどちらが管理していますか？」と一言確認しておくだけで十分です。
向いている人・向いていない人
戸建て賃貸が向いている人は、子育てファミリーで騒音の相互ストレスから解放されたい方、車を複数台持っていて駐車場込みの費用で考えたい方、ペットと広い空間で暮らしたい方、庭でガーデニングや家庭菜園を楽しみたい方です。
また、イメージとして「戸建ては寒い」という印象をお持ちの人がいるかもしれません。が、これは誤りです。最近の戸建ての断熱性能はすさまじく、昨晩つけた暖房の効果が翌朝まで残っている、くらいの断熱性能を有している物件が賃貸でも出回っています。そのほか、戸建ては比較的自由度高いため、窓回りに断熱シートを貼るなどすれば、一定の断熱効果などを得ることもできます。
その点においては、戸建てはDIYや自分で工夫して自分の好きな空間を作りたい人にもおススメです。
向いていない人は、通勤・通学を重視して駅近を外せない方、転勤や引越しの可能性が高く定期借家のリスクを避けたい方、設備の古さや管理の粗さに敏感な方です。また、庭の手入れを手間に感じる方は、庭付きのメリットがそのままデメリットになります。
店長の独り言
「不動産売買をしていると、購入希望のお客様がみなさんおっしゃることがあります。それは『お庭でバーべキューがしたい』というものです。
確かに、マンションでは100％実現できないこの願い、戸建てなら簡単に叶いますよね。
そういう意味では、将来戸建ての購入を希望しているとき、そのトライアル的な目線で戸建て賃貸に住む、というのが良いかもしれません。」
まとめ：戸建て賃貸はメリットたくさんの理想の物件になるかも？
戸建て賃貸の魅力は本物ですが、「どのタイプか」を見極めることが前提です。実需転用型・長屋タイプ・賃貸用商品型、それぞれ性格がまったく異なります。定期借家が多い理由を知り、再契約の可能性を事前に確認する。庭の管理義務を理解したうえで、退去費用のリスクを把握する。内見では室内だけでなく、勝手口・格子・鍵形状まで目を向ける。
これだけ押さえておけば、戸建て賃貸の良い部分をしっかり享受しながら、後から驚くような落とし穴を避けることができます。
退去時の費用全般については賃貸の退去費用｜何を請求されて何を払わなくていいか、現役店長が全部解説、初期費用については賃貸の初期費用はいくら？内訳・相場・誰に払うかを現役店長が本音で解説もあわせてご参照ください。
この記事を書いた人：不動産会社店長
業界歴20年以上の現役店長。現場の第一線で培った知見を活かし、大手不動産メディアにて累計50本以上の専門記事を執筆中。 業界の表も裏も知り尽くした「不動産のプロ」として、不動産会社の不都合な真実を伝えます。
不動産・建築の専門家として、以下の大手メディアにて2026年現在も継続的に執筆・監修を行っています。
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