「在宅で仕事をしているので、SOHO可の物件を探しています」という相談を受けることがあります。ただ正直に言うと、「本当にSOHO可物件が必要ですか？」と聞き返したくなることが少なくありません。
リモートワーカーとフリーランスとでは、必要な物件条件が全く異なります。この2つを混同したまま物件を探していると、不要な制約の中で物件を絞り込んでいることになります。この記事では、SOHO可物件が本当に必要な人・そうでない人の整理から始めて、審査・消費税・用途地域まで、現場の実態をもとに解説します。
まず「リモートワーク」と「SOHO」は全く別の話です
最初に、この記事で最も大切なことをお伝えします。
会社員がリモートワーク・テレワークをするために、SOHO可物件を探す必要はありません。
普通の賃貸物件で在宅勤務をすることは、契約上何の問題もありません。「住居用契約」とは「その部屋に住む」ための契約です。会社員が自室で仕事をすることは、「住む」という目的の範囲内であり、用途違反にはなりません。
「在宅ワーク可」という表記がポータルサイトに増えていますが、これは集客のための表記であり、法的な意味はほとんどありません。「在宅ワーク可と書いていない物件では在宅勤務できない」という話では全くないのです。
整理すると、賃貸で仕事をする人は3つのタイプに分かれます。
タイプ①：会社員のリモートワーカー 普通の賃貸物件で全く問題ありません。SOHO可物件を探す必要はありません。インターネット環境と作業スペースを優先して物件を選んでください。
タイプ②：フリーランス・個人事業主（来客なし） ライター・デザイナー・エンジニアなどメールや電話で仕事が完結する職種です。普通の物件でも問題になりにくいですが、事業用途を申告してオーナーの了解を得ておく方が安心です。
タイプ③：来客がある自宅サロン・教室・個人事業者 ネイル・エステ・音楽教室・整体など、顧客が自宅に来る業種です。このタイプにはSOHO可物件の選択が必要になります。審査・消費税・用途地域の確認も全て変わってきます。
この記事の後半はタイプ③を中心に解説しますが、まず自分がどのタイプかを確認してから読み進めてください。
「SOHO可」「事務所可」「リモートワーク可」── 表記の違いを整理する
ポータルサイトでよく見かける3つの表記について、正確な意味を押さえておきます。
SOHO可（ソーホー可）は、居住用契約のまま事業活動を認める物件です。SOHOとはSmall Office Home Officeの略で、小規模な個人事業を自宅で行う働き方を指します。契約形態は住居用のまま維持されます。
事務所可は、事業用契約として締結する物件です。SOHO可との大きな違いは、契約の性格そのものが異なる点です。事業用契約では保証金がまとまって必要になる場合があり、消費税の取り扱いも変わります。
リモートワーク可・在宅ワーク可は、法的な定義がない表記です。会社員の在宅勤務を想定した表記であることが多く、タイプ①の方はこの表記があるかどうかに関わらず、どの物件でも在宅で仕事できます。
審査で問われるのは「職種」ではなく「来客の有無」
SOHO可物件の入居審査では、仕事の内容を必ず確認します。審査の基準として最も重要なのは職種そのものではなく、「不特定多数の来客があるかどうか」です。ここを正確に把握しておくだけで、SOHO可物件への申し込み前の準備が変わります。
フリーランスのエンジニアやライターは、顧客と直接対面することがほとんどありません。荷物の出入りも一般的な生活と変わらないレベルです。こうした職種では、来客がない普通の個人事業主としてSOHO物件を利用しても、近隣トラブルの原因になりにくいため、審査も通りやすい傾向があります。
一方、ネイルサロン・エステサロン・音楽教室・整体院などは、顧客が自宅に来ることが前提の業種です。たとえ予約制であっても、外部の方が頻繁に建物に出入りするという点でオートロック付きマンションでは他の入居者への影響が生じます。こうした業種では審査の基準が厳しくなり、オーナーによっては入居を断るケースもあります。
来客の有無に加えて、荷物の搬入頻度・作業時間帯・騒音の有無も確認事項になります。深夜に作業音が出る・大量の荷物が頻繁に届くといった状況は、一般の入居者との共存を難しくします。事業内容を正直に申告したうえで、オーナーに判断してもらうことが、後のトラブルを防ぐ最善の方法です。
消費税と用途地域──現場で見落とされがちな2つの落とし穴
SOHO可物件を選ぶ際に、見落とされがちだが重要な2つの論点があります。消費税の扱いと用途地域の問題です。どちらも「知らなかった」では済まない話ですので、契約前に必ず確認してください。
消費税の扱い
住宅の貸付けは消費税非課税です。SOHO可物件は居住用契約のため、原則として家賃に消費税はかかりません。
ただし事業用途が明確になるにつれて、消費税の扱いが変わります。全ての部屋を事業用として使う場合、全家賃に消費税が課されます。特定の部屋のみを事業用に使う場合は、その部屋の面積に応じた按分で課税されます。
たとえば3LDKの物件で、1部屋をサロンとして使い、残りを居住スペースとして使う場合、サロンの部屋分の家賃相当額に消費税が乗ることになります。「SOHO可と書いてあるから消費税は関係ない」と思い込んでいると、契約後に想定外の費用が発生することがあります。
事業の規模・業種・利用形態によって扱いが変わるため、詳細は管理会社またはオーナー、必要に応じて税理士に確認することをお勧めします。
用途地域の確認
もう一つ見落とされがちなのが用途地域の問題です。建築基準法では、土地の用途地域によって建てられる建物の種類と、その中で行える事業内容が制限されています。
最も規制が厳しい第一種低層住居専用地域では、自宅兼店舗・事務所として使える条件が明確に定められています。事業に使う部分の床面積が50平米以下、かつ建物全体の延べ面積の1/2未満という2つの条件を両方満たす場合に限り、自宅での事業利用が認められます。
面積の考え方として、リビングなど住居と事業の両方で使う空間がある場合、その面積を住宅用と事業用に半分ずつ割り振るという考え方があります。ただしこの考え方は自治体によって判断が異なる場合がありますので、具体的な利用形態を想定したうえで、物件所在地の自治体の窓口に確認することをお勧めします。
「SOHO可という物件条件」と「建築基準法上の用途地域制限」は全く別の問題です。オーナーが許可していても、建築基準法上認められない事業利用は違法になり得ます。来客がある業種や事業の規模が大きくなる可能性がある場合は、用途地域の確認を怠らないでください。用途地域は重要事項説明書に記載されています。
法人登記はSOHO可とは別の許可が必要
SOHO可物件であっても、法人登記ができるかどうかはオーナー次第です。「SOHO可＝法人登記可」ではありません。この点は多くの方が誤解していますので、確認なしに法人登記を進めることは避けてください。
ただし現場の実感として、理解のあるオーナーであれば法人登記を認めてくれるケースが多いです。オーナーの立場から考えると、入居者が法人登記をしたからといってオーナーに実質的な不利益が生じるわけではありません。「なぜ登記が必要なのか」を丁寧に説明したうえでお願いすれば、「それくらいならいいよ」と応じてもらえることが多い印象です。
フリーランスから法人化への移行を検討している方は、入居時点で将来の可能性も含めて相談しておくことをお勧めします。
将来的に法人化を検討している場合は、入居前の段階で「法人登記の可否」を確認しておいてください。後から確認すると、認められなかった場合に引越しを余儀なくされることがあります。重要事項説明書の確認ポイントも合わせて参考にしてください。
SOHO可物件が向いている物件タイプ
SOHO可物件として適しているのは、戸建て賃貸と1LDK以上の間取りの物件です。物件タイプによって使いやすさが大きく変わりますので、事業の内容と合わせて検討してください。
戸建て賃貸は、集合住宅に比べて隣接する住戸が少なく、来客があっても他の入居者への影響が出にくい環境です。個人オーナーが多く、事業用途について相談しやすい点も戸建ての特徴です。九州エリアでSOHO利用を想定した物件として案内することが多いのも戸建て賃貸です。戸建て賃貸の特徴と選び方も参考にしてください。
マンションの場合は管理組合の規約でSOHOや事業用途を謝絶しているケースがあります。管理規約の確認は必須です。オートロック付きマンションで顧客が頻繁に出入りする業種は、他の入居者との摩擦が生じやすいため慎重に検討してください。
間取りは仕事スペースと居住スペースを物理的に分けられる1DK以上が望ましいです。仕事とプライベートの動線が重なるとどちらも中途半端になりやすく、仕事の効率も生活の質も下がります。
契約前に確認すべき3つのポイント
SOHO可物件を検討する際は、以下の3点を必ず確認してください。内見全体のチェックポイントも合わせて参考にしてみてください。
1. 事業内容・来客の有無・頻度を正直に伝える 審査前に仕事の内容と来客の有無を正直に申告してください。後から発覚した場合のトラブルは、最初から正直に伝えた場合よりはるかに深刻になります。
2. 法人登記の可否を事前に確認する 将来的に法人化を考えているなら、入居前に確認してください。契約書や重要事項説明書への記載を求めておくと、後のトラブルを防げます。
3. 用途地域と管理規約を確認する 重要事項説明書に記載されている用途地域を確認し、行いたい事業が可能かどうかを判断してください。マンションの場合は管理規約でSOHOが制限されていないかも確認が必要です。
店長の独り言
「伝えたいメッセージとして、事業を始めたいとか、事業を行っているが場所を移動させたい、というときには確認すべき内容が多数ある、ということです。
これはちょっと失礼な表現かもしれませんが、賃貸仲介ばかり行っている会社では、用途地域や自治体への確認に長けていない可能性が否定できません。そのため、賃貸仲介会社でOKをもらったから、ということで移転したり事業を始めたりすると、あとでトラブルに巻き込まれる例があるということです。
一定の信用と信頼は賃貸仲介会社に任せつつ、自分でも調べる癖をつけておけば、問題は発生しないはずです。」
あなたに必要なのはSOHO可物件か、普通の賃貸か
普通の賃貸で十分な人
会社員としてリモートワークをするだけであれば、SOHO可という条件にこだわる必要はありません。快適なインターネット環境・集中できる間取り・昼間の採光を優先して物件を選んでください。在宅勤務中のオンライン会議の音が気になる場合は、防音性能の高い物件を選ぶ方が現実的な解決になります。
インターネット無料物件の注意点も参考になります。
フリーランス・個人事業主でも来客がほとんどない職種の場合、普通の物件でトラブルになるケースはほぼありません。ただし事業用途であることを事前に申告しておく誠実さは持っておくべきです。オーナーに黙って事業利用を続けることは、後から問題になった際に立場を弱くします。
SOHO可物件を選ぶべき人
来客がある業種・荷物の搬入が多い事業・将来的に法人登記を検討している方は、最初からSOHO可物件を探してください。物件数は一般物件より少なくなりますが、後からオーナーに交渉する手間と不安を最初から排除できます。戸建て賃貸を中心に、管理規約でSOHOが制限されていないマンションを合わせて探すのが現実的な方法です。
「在宅で仕事をする」という条件だけでSOHO可物件を絞り込むと、選択肢を不必要に狭めることになります。自分の働き方と事業の内容を正確に把握したうえで、本当に必要な条件を判断してください。
賃貸契約全般の確認事項については重要事項説明の基本解説も参考にしてください。