今住んでいる部屋の家賃が高いような気がする、できれば家賃を下げてほしい。でも入居中に交渉なんてできるのだろうか。そう思ってためらっている方がいます。
結論から言うと、入居中の家賃減額交渉は借地借家法32条で認められた入居者の権利です。更新時まで待つ必要もなくすぐに交渉することが可能です。ただし、申し込み時の家賃交渉とはまったく別の話であり、根拠と進め方を間違えると交渉は成立しません。
私は不動産会社の店長として、入居者から減額交渉を受ける側で数多くの案件を経験してきました。この記事では、受ける側の視点から正しい知識と実務の進め方をお伝えします。
この記事でわかること
- 入居中の家賃減額が法律上認められている根拠
- 減額が認められる理由・認められない理由
- 交渉で最も効く「同じ建物内の証拠」の集め方
- 定期借家契約と普通借家契約の違い
- 合意成立前の家賃の正しい払い方
入居中の家賃減額交渉は借地借家法32条の権利
まず、申し込み時の家賃交渉と入居中の家賃減額交渉は、根拠がまったく異なる別の話だということを押さえておいてください。
申し込み時の交渉は「需要と供給のバランス」の話です。空室が長いから・閑散期だからという、市場の論理に基づいた交渉です。一方、入居中の家賃減額交渉は法律に基づいた権利の行使です。
その根拠が借地借家法第32条です。条文の内容を噛み砕くと、「近くにある似た条件の建物の家賃と比べて、今の家賃が不相当に高くなったときは、借主から減額を請求できる」という内容です。経済事情の変動や租税公課の増減も同様に減額理由として認められています。
借地借家法
（借賃増減請求権）
第三十二条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。
出典：e-gov 「借地借家法」
ここで重要なのが、この条文は強行法規だという点です。仮に賃貸借契約書の中に「借主から家賃の減額を請求することはできない」という特約が書かれていても、その特約は無効になります。契約書に何と書いてあっても、この法律が優先されます。申し込み時に「値下げはしない」と言われていたとしても、入居後に条件が変わったのであれば、減額を求める権利はあります。
また「更新時でないと交渉できない」と思っている方がいますが、これも誤解です。更新はひとつのきっかけに過ぎず、法律上は契約書の賃料改定条文に定める事象——近傍同種との乖離や租税公課の変動——が発生したタイミングがトリガーになります。現場ではクレーム対応のついでに「そういえば家賃のことも…」と切り出されることもあります。
なお、定期借家契約については後述します。
現場では「更新のお知らせが届いたタイミングで家賃の話を切り出す」という方が多いですが、更新はあくまでひとつのきっかけです。更新時期を待っている間にも、同じ建物内で安い家賃の部屋が募集されているなら、その時点で交渉の根拠は成立しています。
申し込み時の家賃交渉については、こちらの記事で解説しています。 → 賃貸の家賃交渉（申し込み時）｜通る交渉・通らない交渉の分かれ目
減額が認められる理由・認められない理由
借地借家法32条が認める減額理由は明確に決まっています。ここを押さえていないと、いくら交渉しても根拠のない話として受け取られます。
認められる理由は、近傍同種の建物の借賃と比較して現在の家賃が不相当になったとき、土地や建物に対する租税公課の変動があったとき、土地や建物の価格低下その他の経済事情の変動があったとき、の3つです。
現場で最も使いやすいのは「近傍同種との比較」です。周辺の似た条件の物件と比べて今の家賃が高くなっている、という根拠は誰でも調べて示せます。
認められない理由の代表が、収入が減った・生活が苦しくなったという借主の個人的な事情です。オーナーにも家賃収入で生活している事情があります。借主の個人的な懐事情は、法律上の減額理由には該当しません。
現場で最も説得力を持つ証拠の集め方
「近傍同種との比較」と言っても、近隣の別の物件と自分の部屋を単純に比較するのは難しい部分があります。同じ不動産は世の中に存在しないからです。築年数・立地・向き・階数など、すべてが異なる他の物件と比較しても「条件が違う」と言われれば反論しにくくなります。
現場の経験から言うと、最も説得力を持つのは同じ建物内の他の部屋との家賃差です。同じ建物の同じ間取りで、自分の部屋より安い家賃で募集されている部屋がある。これはなかなか反論が難しい内容です。
証拠の集め方は簡単です。SUUMOやホームズなどの不動産ポータルサイトで自分が住んでいるマンション名・アパート名を検索してください。同じ建物の別の部屋が現在いくらで募集されているかが確認できます。該当するページのスクリーンショットを撮るか、物件情報のPDFを保存しておいてください。
この「同じ建物の募集情報」が手元にあるだけで、交渉の根拠として機能します。「隣の部屋が月1万円安く出ている」という事実は、管理会社もオーナーも無視できません。もしも、現在募集されている同じ物件の別の部屋の家賃が今の契約している家賃よりも高かったときは、家賃交渉は難しいと言わざるを得ません。別の切り口などを考えるべく、そっとブラウザを閉じましょう。
交渉が通りやすいケース・通りにくいケース
交渉が通りやすいケースとして現場でよく見るのが、入居から長期間が経過していて、同じ建物内の他の部屋との家賃差が大きくなっているケースです。
新築時に高めの家賃で入居した方が10年住み続けている一方で、今は同じ物件の空き部屋が大幅に安い家賃で募集されている。こういった状況であれば、オーナー側も「それは下げた方がいい」という判断になりやすいです。
長期入居であること自体は「検討の余地あり」程度の材料にはなります。ただし「滞納したことがない」というアピールは、家賃を払うのは借主の当然の義務ですから、何のプラスにもなりません。これは申し込み時の交渉と同じです。
交渉が通りにくいケースは、入居してまもない・周辺相場との乖離がない・建物内の他の部屋の募集賃料と差がないケースです。入居して1年程度では、入居時の募集賃料が相場から大きく離れていることはほとんどありませんから、交渉の根拠が成立しにくくなります。
また、数年以内に家賃交渉を行い、賃料が減額された経緯があるときも、交渉は通りにくいです。
店長の独り言
「『家賃を下げてほしい』という借りている側の希望があるのであれば、同様に『家賃を上げてほしい』という貸している側の希望があることも事実です。
現場でよくあることとして、家賃の減額交渉を持ち込んだとき、家主さんから『家賃を上げてほしい』というカウンターが飛んでくることもあるのです。
この場合でも論理は同様であり、家主サイドの家賃を上げたい理由を聞くことになるのですが、固定資産税が上がった、程度では家賃アップに至るケースは非常にまれです。」
定期借家契約と普通借家契約の違い
自分の契約が定期借家か普通借家かによって、減額交渉の扱いが変わります。契約書の表紙や冒頭に「定期建物賃貸借契約」と書かれていれば定期借家、「建物賃貸借契約」であれば普通借家です。
普通借家契約の場合、先述の通り借地借家法32条が適用されます。「減額しない」という特約があっても無効です。通常の賃貸アパート・マンションのほとんどはこちらです。
定期借家契約の場合、契約期間中の家賃変更規定が除外されているのが原則です。減額請求が認められないケースが多くなります。ただし、契約書の中でその変更規定除外が抹消・削除されている場合は、普通借家契約と同様に借地借家法32条が適用されます。契約書を確認してみてください。
定期借家契約での別のアプローチとして、契約終了時の再契約のタイミングがあります。定期借家は更新がなく、期間満了後は再契約の合意がなければ契約が終了します。つまり再契約の段階で家賃の条件を改めて交渉できます。
再契約の通知義務は1年から6ヶ月前ですが、家賃交渉を含めた準備は1年前から始めておくのが現実的です。ギリギリになると双方が時間的な余裕のないまま判断することになり、交渉の余地が狭まります。
交渉しても「追い出される」ことはない
入居中に家賃の減額を申し出ることをためらう理由として「オーナーに嫌われて追い出されるのではないか」という不安を挙げる方がいます。この心配は不要です。
借地借家法28条では、オーナーが賃貸借契約を解除するためには「正当事由」が必要と定められています。家賃の減額交渉をしたという事実は、正当事由には該当しません。つまり、法律上の権利を行使したことを理由に退去を求められることはありえません。
また、先述の通り「減額しない」という特約を契約書に入れていても無効です。オーナーが「そんな特約があるから交渉に応じない」と言っても、法律上は通らない話です。
もちろん、根拠のない無理な要求や高圧的な態度は別の話です。権利の行使と非常識な要求は区別されます。丁寧に・根拠を持って進める限り、交渉そのものを理由とした不利益はありません。安心して申し出てください。
店長の独り言
「普通に生活しているなかで、家主が借りている人に対して「出て行ってください」という交渉が成立する可能性はほぼゼロだと思ってください。ここについては、めちゃくちゃハードルが高いです。人の住処を奪うわけですから、そうそう簡単に認められることはありませんし、裁判になってもほぼ借りている人が勝ちます。
なお、なぜこれだけ住んでいる人が強いかというと、根拠となる「借地借家法」は、実は戦争中にできた法律だからです。つまり、戦争に行った人が帰ってきたときに住む家がなくなっていたら困りますよね、なので借りている人の権利を強くした、という歴史的な経緯があるのです。」
実務での正しい交渉の進め方
まず書面で管理会社に申し出る
交渉の入口は管理会社への申し出です。オーナーへ直接連絡するのは避けてください。管理会社を通じて進めるのが実務の原則です。
連絡手段として電話は避けることをおすすめします。「言った言わない」のトラブルになりやすく、担当者が内容を正確にオーナーへ伝えられるかどうかも不確かになります。メールや書面で、根拠を添えて伝えることが「プロのやり方」です。
書面に盛り込む内容は3点です。現在の家賃と希望する家賃の金額、減額を求める理由（同じ建物内の他の部屋の募集賃料・近傍の相場情報など）、今後も住み続けたいという意思です。
根拠として添付できる資料があれば一緒に送ってください。スクリーンショットや募集図面のPDFがあれば、管理会社がオーナーに説明する際の材料になります。根拠資料がある交渉と、口頭だけの交渉では、管理会社の動きやすさがまったく違います。
最後の点は交渉の作法として重要です。減額交渉は権利の行使ですが、「今後も長く住み続けたいからこそ、適正な賃料でお願いしたい」という意思を添えることで、交渉がより円滑に進みやすくなります。オーナーにとっても、退去されるリスクより少し下げて住み続けてもらう方が合理的な判断になるからです。
合意成立前の家賃はそのまま払い続ける
⚠️ここは必ず守ってください。
減額交渉を申し出た後、合意が成立する前に「自分が希望する金額で払えばいい」と考える方がいますが、これは絶対にやめてください。
合意が成立するまでは、従前の家賃をそのまま払い続けることが原則です。交渉中であっても「希望額で払い始める」ことは認められません。勝手に金額を変えて払うと、差額分が賃料不払いとみなされるリスクがあります。せっかく法律に基づいた正当な交渉をしているのに、支払いのミスで立場が悪くなるのは本末転倒です。減額が認められるのは、双方の合意が成立した後からです。
店長の独り言
「入居中の家賃減額交渉を受けたとき、管理会社としては正直『やっかいだな』と思う部分もあります。でも、根拠を持って丁寧に申し出てくれる入居者には、きちんと向き合います。
一番困るのは、根拠もなく感情的に『下げろ』と言ってくる場合です。そういう交渉では、こちらもオーナーを動かす材料がありません。証拠を持ってきてくれる入居者は、交渉相手として真剣に受け取ります。
なお、余談ですが、そもそも家賃交渉なんてやっていいのかな、と考えなくても大丈夫です。法人契約などではほぼ更新のたびに交渉されるのが日常ですので。」
まとめ：入居中の家賃減額は権利の行使——根拠を持って丁寧に進める
入居中の家賃減額交渉は、借地借家法32条に基づく正当な権利です。更新時でなくても申し出ることができ、「減額しない」という特約があっても無効になります。
交渉で最も効く根拠は、同じ建物内の他の部屋の募集賃料との差です。ポータルサイトで検索してスクリーンショットを保存する——これだけで交渉の根拠として機能します。
進め方は電話ではなく書面で、管理会社に対して根拠と今後も住み続ける意思をセットで伝えることが、現場で実際に機能する方法です。合意が成立するまでは従前の家賃をそのまま払い続けることを忘れないでください。
申し込み時の交渉とは根拠も手順も異なります。この2つを混同せず、入居中という状況に合った正しい方法で進めることが大切です。
更新時の家賃・更新料の考え方はこちらもあわせてご覧ください。 → 賃貸の更新料とは？払う意味と交渉できるケースを解説
あわせて読みたい記事
この記事を書いた人：不動産会社店長
業界歴20年以上の現役店長。現場の第一線で培った知見を活かし、大手不動産メディアにて累計50本以上の専門記事を執筆中。 業界の表も裏も知り尽くした「不動産のプロ」として、不動産会社の不都合な真実を伝えます。
不動産・建築の専門家として、以下の大手メディアにて2026年現在も継続的に執筆・監修を行っています。
- 東急リバブル（LIVABLE タイムズ）：法人・投資家向けのCRE戦略や空き家対策記事を20本以上寄稿
- ハウスコム（暮らしエイト）：宅建士の視点から賃貸トラブル解決法を30本以上執筆
- CHINTAI（CHINTAI情報局）：現場を知る店長としてお悩み解決記事を連載中