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賃貸の家賃増額通知が届いたら｜不動産店長が教える正しい対応と断り方・交渉の進め方

賃貸住宅 トラブル
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更新の書類が届いたら、家賃が値上がりしていた。あるいは突然、管理会社から増額の通知が来た。そんな状況でどう対応すればいいか迷っている方がいます。

結論から言うと、家賃の増額通知に必ず応じないといけない、そんな義務はありません。借地借家法上の権利として、入居者は根拠のない増額を拒否できます。

私は不動産会社の店長として、増額をかける側で経験してきました。この記事では、受ける側ではなくかける側の視点から、正しい対応の流れをお伝えします。

この記事でわかること

  • 家賃増額通知は「要求」であって「決定」ではない理由
  • 増額が認められる条件と自分で妥当性を確認する方法
  • 拒否した場合に何が起きるか——法定更新の実態
  • 「設備交換との交換条件」という最も強いカードの使い方
  • 入居者と貸主の力関係の本質
目次

家賃増額通知は「お願い」であって「決定」ではない

まず最初に押さえてほしいこととして、家賃の増額通知は、オーナー側からの「お願い」です。それが届いた時点で家賃が上がることが決まったわけではありません。

借地借家法32条では、オーナーは一定の条件のもとで家賃の増額を「請求する権利」を持つと定めています。ただしそれはあくまで請求する権利であり、入居者の合意なしに家賃が自動的に変わることはありません。契約内容の変更には双方の合意が必要です。

管理会社はメッセンジャーにすぎない

増額通知を持ってくるのは管理会社の担当者であることがほとんどです。ここで重要なことがあります。管理会社にできるのはオーナーの意向を伝えることだけです。

管理会社が入居者と増額の交渉を直接行うことは、弁護士法上の「非弁行為」に抵触する可能性があります。交渉の相手はオーナーであり、管理会社はその橋渡し役にすぎません。「管理会社を説得すれば解決する」という発想は正確ではありません。

実務での通知方法はオーナー名義の書面です。そこには増額の理由と希望する新賃料が記載されています。口頭だけで増額を求めてくる場合は、書面での通知を求めることができます。

なお、更新書類に増額後の家賃が記載されていた場合でも、その書類にサインしない限り合意したことにはなりません。「書類が届いた＝増額が決まった」という誤解をしないでください。更新書類へのサインは慎重に行ってください。

増額が認められる条件と妥当性の確認方法

オーナーが家賃の増額を請求できる条件は借地借家法32条に定められており、以下の3つです。

土地・建物に対する租税その他の負担が増えたとき、土地・建物の価格上昇その他の経済事情が変動したとき、近傍同種の建物の借賃と比較して不相当に安くなったとき、主にこの3つのいずれかに該当する場合に増額請求を「することができる」のです。

ただし「固定資産税が上がった」「物価が上昇した」という一言だけでは、根拠として不十分です。具体的な客観的指標をもとにした総合的な判断が必要です。都合のいい数字だけを切り抜いた主張には、こちらも根拠を示して対抗できます。

増額根拠の妥当性を自分で確認できる指標と確認先

通知が届いたら、以下の指標を使って増額根拠の妥当性を自分で確認してください。

物価・経済事情の変動を確認するには、総務省が公表している「消費者物価指数」が使えます。e-Statで公開されており、誰でも参照できます。

土地・建物価格の変動は、国土交通省の「地価公示」と「不動産価格指数」で確認できます。どちらも国土交通省のウェブサイトから参照可能です。

固定資産税の増減については、オーナーに対して課税明細書の提示を求めることができます。「税金が上がった」と言うのであれば、数年分の推移を示してもらう根拠があります。

近傍同種の賃料比較は、SUUMOやホームズで同じ建物・同じエリアを検索するのが最も手軽です。減額交渉のときと同様に、同じ建物内の他の部屋の募集賃料が最も直接的な比較材料になります。

周辺環境の変化（新駅の開業・再開発など）は、国土交通省や各自治体の都市計画情報で確認できます。

これらを総合して判断することが重要です。一つの指標だけを根拠にした増額要求は、交渉材料として弱くなります。

店長の独り言

「冷静に考えればわかることですが、例えば固定資産税が上がったことを理由に家賃をアップしたい、という依頼が届いたとしましょう。

総戸数が10戸のアパートで、各部屋に対して3,000円の家賃増額交渉がなされたとします。その場合、家主の増益は、10戸　×　3,000円　×　12ヶ月　＝　360,000円　にものぼります。

1年間で360,000円も固定資産税が上がることなんてありえるのでしょうか？近くにネズミの夢の国でもできない限り、こんなことはありえないはずです。

増額のお願いが届いたときは、なぜその金額なのか、についても詳しく確認するようにしてください。」

拒否した場合どうなるか——法定更新の実態

増額を拒否して従前の家賃を払い続けても、住み続けることはできます。これは借地借家法32条2項に定められており、裁判で増額が確定するまでは借主は相当と認める額（通常は従前の家賃）を払えば足りるとされています。

更新時期を迎えても増額に合意できない場合、契約は「法定更新」となります。競合記事の多くが「法定更新になると契約期間の定めがなくなるデメリットがある」と書いています。ただ現場の実感として、法定更新になって実務上誰かが困ったという話はほとんどありません。契約書の記載内容がすべて無意味になるわけでもありませんし、生活上の変化も基本的にありません。

「受け取り拒否と供託」は現代では実務上ほぼ存在しない

一部の記事に「オーナーが家賃の受け取りを拒否したら供託制度を使う」という説明があります。制度として存在することは事実ですが、現代の実務では物理的にほぼ起こりえません。

現在の賃貸では家賃の支払いは保証会社の収納代行か銀行振込が主流です。銀行振込で受け取り拒否はできませんし、収納代行の仕組み上も同様です。法律の教科書には載っている話ですが、実務上はほぼ死んでいる論点です。

店長の独り言

「家賃増額を通知しても入居者が従前家賃のまま払い続けるケース、現場ではよくあります。そうなったとき、オーナーが本気で増額を実現しようとすれば調停や裁判という法的手続きに進むことになります。ただ現実には、そこまで進む案件はごくわずかです。訴訟コストと増額で得られる金額を計算すれば、割が合わないことがほとんどだからです。」

正しい対応の流れ——5つのステップ

もしも家賃増額の依頼が届いたら、つぎのステップの順番で交渉を進めてください。

①まず根拠の提示を求める

通知を受け取ったら、増額の根拠となる資料を書面で提示するよう管理会社に依頼します。根拠資料がなければ、こちらが判断する材料がないからです。「検討したいので根拠となる資料をいただけますか」という一言で十分です。

例えば、固定資産税が上がった、というのであれば、いつと比較してどのくらい上がったのかを確認することが重要です。「税金が上がった」という事実だけはなく、実際に家主が負担する税負担額がいくら上がったのか、まで確認するようにしましょう。

②自分でも妥当性を確認する

前述の指標を使って、増額根拠が客観的に正当かどうかを自分でも確認します。周辺相場より明らかに安いのか、固定資産税が実際に上がっているのかを確認してください。

ここでは、入居期間との照会も押さえておきたいポイントです。つまり、入居する前からの話をされても「それは私に関係のないことです」と一蹴できますよね。

③増額幅が不当なら根拠を示して交渉する

根拠が弱いと判断したら、こちらも書面で対応します。「周辺相場を確認しましたが、現在の家賃は同程度の物件と比較して不相当とは言えません」という形で、根拠を示して回答します。税金や物価指数についても同様の回答をするとよいでしょう。

④増額を受け入れる代わりに設備交換を求める

これが最も強い交換条件です。「増額を受け入れる代わりに老朽化した○○を交換してほしい」という提案は、交渉として非常に成立しやすいカウンターパンチです。

オーナー側の論理として、増額が通るなら設備投資を検討する余地が生まれます。入居者側の論理として、毎月の家賃増加分が設備の改善という形で還元されます。エアコン・給湯器・洗面台など、老朽化が明らかで交換時期が来ている設備があれば、それを交換条件として提示することをおすすめします。

単純に断るだけでも受け入れるだけでもない第三の選択肢として、この交換条件は記憶しておいてください。

⑤折り合いがつかなければ従前家賃を払い続ける

交渉の結果、折り合いがつかない場合は従前の家賃を払い続けながら住み続けることが法律上認められています。どうしても納得できなければ、引っ越しという選択肢もあります。

店長の独り言

「よく管理会社の担当者が交渉の窓口になることがありますが、原則それは非弁行為です。なので、単なるメッセンジャーではなく交渉の姿勢を管理会社が見せてきたら『それは非弁行為に該当すると思いますが、このままお話を続けても大丈夫ですか？』と切り返してください。

そのうえで、明らかに交渉を管理会社が続けるようであれば、録音や書面などを証拠として、都道府県の弁護士会や警察に通報して、対応をお任せすればOKです。」

入居者の立場は圧倒的に強い

最後に、力関係の本質をお伝えします。

物件は動かせませんが、入居者は引っ越せます。オーナーは一度入れた入居者を好きに選び直すことも、自由に物件を運営することもできません。入居者が「では引っ越します」と言ったとき、オーナーの選択肢は「増額を取り下げて引き止める」か「別れを告げる」かのどちらかです。

増額通知を受けた入居者が引っ越すと言い出したとき、管理会社としては「それはまずいですよ」とオーナーに伝えることがあります。新しい入居者を探すコスト・空室期間・再募集時の家賃設定・原状回復費用など、これらを計算すれば、少しの増額のために入居者を手放すことが割に合わないケースは少なくありません。

強気な増額要求をするオーナーが残念な結果に終わることが多いのは、この力学を理解していないからです。増額通知を受けたとき、この構造を頭に入れた上で交渉に臨むことが大切です。

減額交渉の記事でも触れましたが、オーナー側から増額のカウンターが飛んでくることもあります。その場合も同じ論理です。根拠を示せない増額要求には、根拠を持って対応してください。

店長の独り言

「増額を言い出したオーナーさんに対して、私がよく確認することがあります。それは『本当にその金額で新しい人が入ると思いますか』という質問です。

増額を実現するためには今の入居者に出て行ってもらって、その後新しい人を探すルートもあるわけですが、そのリスクを正確に計算しているオーナーは多くありません。今住んでいる人がいるということの価値を、意外と軽く見ているんですよね。」

まとめ：増額通知は慌てず、根拠を確認してから動く

家賃の増額通知が届いても、即座に応じる必要はありません。

まず根拠の提示を求め、自分でも指標を使って妥当性を確認する。根拠が不十分なら書面で対応する。交渉する場合は「増額を受け入れる代わりに設備交換を求める」という交換条件が最も強いカードになります。

入居者の立場は法律上も実務上も強く守られています。慌てず、根拠を確認してから動くことが最善の対応です。

慌てて合意してしまうと後から覆すことは難しくなります。通知を受けたその日に判断せず、まず根拠の確認から始める——それだけで不必要な出費を避けられる可能性が高まります。

家賃に関する記事はこちらもあわせてご覧ください。 → 賃貸の家賃交渉（申し込み時）｜通る交渉・通らない交渉の分かれ目 → 賃貸の家賃減額交渉（入居中）｜借地借家法32条の正しい使い方 → 賃貸の更新料とは？払う意味と交渉できるケースを解説

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この記事を書いた人：不動産会社店長

業界歴20年以上の現役店長。現場の第一線で培った知見を活かし、大手不動産メディアにて累計50本以上の専門記事を執筆中。 業界の表も裏も知り尽くした「不動産のプロ」として、不動産会社の不都合な真実を伝えます。

不動産・建築の専門家として、以下の大手メディアにて2026年現在も継続的に執筆・監修を行っています。

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