八女市のバイパス沿いにうどん屋や量販店が並び、みやま市のインター近くに工場が出店する。柳川市でも大型店舗が田畑だった場所に建っている。筑後市の国道沿いも気づけば見慣れない大型施設が増えています。
「あの場所、ついこの前まで田んぼだったのに」と思ったことはありませんか。地元に住んでいる方なら、一度はそんな光景を目にしているはずです。
ああいった案件のほとんどは、事業用定期借地権という仕組みで動いています。売ったわけでも、普通に貸しているわけでもない。土地の所有権は地主のまま、一定期間だけ事業者に貸し出す、という契約です。
「うちの土地もそういう使い方ができるのか」「そもそも事業用定期借地権って何なのか」、そういった疑問をお持ちの方に向けて、筑後市・柳川市・みやま市・広川町・八女市エリアで実際に地主側・テナント側両方の立場で関わってきた現役宅建士が、現場の本音をお伝えします。
事業用定期借地権とはなにか
事業用定期借地権とは、事業用の建物（店舗・工場・倉庫など）を建てることを目的として、一定期間だけ土地を借りる契約です。借地借家法という法律に基づいており、契約期間は10年以上50年未満と定められています。
通常の土地の貸し借りと大きく異なる点が2つあります。
ひとつは、契約期間が満了すると必ず土地が返ってくることです。普通借地権と違い、借主側に更新の権利がありません。テナントは期間が来たら建物を取り壊して更地にして返す義務があります。地主からすると「いつかは戻ってくる」という安心感があります。
もうひとつは、必ず公正証書で契約しなければならないことです。口頭や普通の書面では法的に有効な事業用定期借地権の契約になりません。公証役場で公証人の立会いのもと作成する必要があります。
住宅用の土地には使えません。あくまで店舗・工場・倉庫など「事業用」の建物に限られます。
普通借地権との主な違いを整理すると以下の通りです。
| 項目 | 事業用定期借地権 | 普通借地権 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 10年以上50年未満 | 30年以上（更新あり） |
| 更新 | なし（期間満了で終了） | あり（借主が希望すれば原則更新） |
| 用途 | 事業用建物のみ | 制限なし |
| 契約方法 | 公正証書必須 | 書面でも可 |
| 期間満了後 | 借主が建物を撤去して返還 | 借主が建物買取を請求できる |
地主にとって最も重要な違いは「期間満了で必ず戻ってくる」という点です。普通借地権では借主の権利が強く保護されており、地主が土地を取り戻すことは容易ではありません。
なぜ田畑が大型店舗になるのか
筑後・柳川・みやま・八女エリアのバイパス沿いや国道沿いには、もともと農地だった場所に大型施設が建っているケースが多いです。
農地に建物を建てるには農地転用の手続きが必要です。農業委員会への申請を経て許可が下りれば、農地から宅地・雑種地などに地目変更ができます。事業用定期借地権の場合、テナント側が農地転用の手続きを行って建物を建て、期間満了後に建物を撤去して返還するというのが一般的な流れです。
農地転用の大まかな手順はこうです。まず農業委員会に事前相談を行い、転用が可能かどうかを確認します。転用許可申請を提出し、許可が下りれば地目変更登記を経て建物の建築が可能になります。市街化区域内の農地であれば届出で済むケースもありますが、市街化調整区域の農地は許可が下りないケースもあります。
このエリアでは市街化調整区域の農地が多いため、事前確認が特に重要です。詳細な手続きは農業委員会または専門家にご確認ください。
地主にとっては農地転用の手間をテナントに任せながら、土地を手放さずに収益を得られるのが魅力です。
このエリアで事業用定期借地が成立しやすい立地は、バイパス・国道沿いで視認性が高い場所、インターチェンジ近くで物流に向いている場所、車でアクセスしやすい広い土地がある場所です。農地であっても、立地条件が揃っていれば引き合いがあります。
【店長の独り言】
「どちらかと言えば、企業側から『あの場所を借りたい』という話が来てから動くケースが多いです。でも、地主側から不動産会社や行政に『こういう土地があるが使い道はないか』と持ち込むだけで、意外とひょんなことから話が進むこともあります。
『うちの土地は何もできない』と思い込まずに、一度相談してみる価値はあります。」
このエリアでの実例イメージ
たとえばみやま市のインター近くに工場や物流倉庫が出店するケース。企業側は広い土地を確保しつつ初期投資を抑えたい、地主側は売っても二束三文の土地を収益化したい、双方の利害が一致したときに事業用定期借地が成立します。
筑後市や八女市のバイパス沿いでも同様です。視認性の高い幹線道路沿いの農地に飲食店や量販店が出店するとき、地主が土地を売らずに長期間賃貸する形をとるケースがあります。テナント側は土地購入のコストを抑え、地主側は所有権を手放さずに安定収入を得る。どちらにとっても合理的な選択です。
柳川市でも、観光客が集まるエリア近くの土地が観光施設や飲食店の用地として活用されている事例があります。このエリアの「使い道がない」と思われていた農地が、立地条件さえ整っていれば十分に活用できる可能性があります。
店長の独り言
「最近も、筑後市前津に新しくうどん屋さんができましたよね。また、その近くに中古車販売店もオープンしました。
一つ新しいお店ができると、そのお店が呼び水になって地域が発展していく、これって実はよくあるパターンなんです。」
地主にとってのメリットとデメリット
メリット① 売っても二束三文の土地が収益を生む
このエリアの農地や田畑を売却しようとすると、正直なところ二束三文になることが多いです。需要が限られているうえに、農地転用の手間もある。それが事業用定期借地で貸し出せれば、安くても長期間にわたって地代収入が入ってきます。
農業の後継者がいない・耕作放棄地になっている・維持するだけでコストがかかっている、そういった土地を持っている地主にとって、事業用定期借地は現実的な選択肢のひとつです。安定した収入が欲しい方には特に向いています。
メリット② 土地の所有権が手元に残る
売却と最も大きく違う点です。所有権は地主のままです。期間満了後は更地で戻ってくるため、その後の使い道を改めて考えることができます。子どもや孫の代に渡すこともできます。
デメリット① 長期間拘束される
10年以上50年未満という契約期間中は、基本的に土地を自由に使えません。途中で解約することは原則できず、テナントが撤退したいといっても地主側が自由に取り戻せるわけでもありません。長期間の拘束を受け入れられるかどうかを事前に考えておく必要があります。
デメリット② インフレによる地代の目減りリスク
長期契約の落とし穴がこれです。20年・30年という長い期間の中で物価が上昇すると、固定した地代の実質的な価値が下がっていきます。契約時に地代の改定条項（物価上昇に連動して地代を見直せる条文）を入れておくことが重要です。契約内容は必ず専門家を交えて決めてください。
事業用定期借地を検討する前に確認しておきたいこと
立地の確認
どんな土地でも引き合いがあるわけではありません。まず自分の土地の立地条件を客観的に評価してみてください。バイパス・国道沿いか、視認性はどうか、アクセスのしやすさはどうか、周辺の商業施設や工場との距離感はどうかといった点が判断材料になります。
農地転用の可能性
農地の場合、農地転用が可能かどうかを農業委員会に確認することが先決です。市街化調整区域の農地は転用が難しいケースがあります。テナントが農地転用を担う場合でも、地主として転用の可能性を事前に把握しておくことが重要です。
契約内容の専門家チェック
事業用定期借地権の契約は公正証書で作成する必要があり、契約内容の複雑さから専門家のサポートが欠かせません。地代・契約期間・改定条項・返還時の条件など、後からもめないためにも司法書士・弁護士・不動産会社を交えてしっかりと決めてください。
まとめ
バイパス沿いの田畑が大型店舗や工場になっているのは、事業用定期借地権という仕組みが動いているケースがほとんどです。売っても二束三文になりやすいこのエリアの農地が、長期間にわたって安定収益を生む手段として機能しています。
「うちの土地でもできるかな」と思ったら、まず不動産会社や行政の窓口に現状を話してみてください。立地条件が整っていれば、意外なところから話が動き出すことがあります。
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の記事を書いた人：不動産会社店長
業界歴20年以上の現役店長。現場の第一線で培った知見を活かし、大手不動産メディアにて累計100本以上の専門記事を執筆中。 業界の表も裏も知り尽くした「不動産のプロ」として、不動産会社の不都合な真実を伝えます。
不動産・建築の専門家として、以下の大手メディアにて2026年現在も継続的に執筆・監修を行っています。
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